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民泊・旅館業M&Aの許認可DDサービス｜建築・消防・都市計画を買収前に調査
民泊・旅館業の買収前に、許認可・建築・消防・都市計画・運営体制の確認事項を整理します。仲介や承継申請とは分けて調査範囲を定め、必要に応じて建築士・消防設備士・弁護士と連携。書面の調査報告書と結果説明をお渡しします。
Permit Due Diligence
民泊・旅館業M&Aの許認可DDサービス
許可がある物件でも、買う前に確かめたいことがあります。
承継申請を依頼していることと、買収前のリスク調査が済んでいることは別です。民泊GOでは、行政書士による旅館業法の調査から、建築士・消防設備会社による現地調査まで、物件と依頼範囲に応じて支援します。書面の調査報告書と結果説明で、取引前に確認すべき問題と、まだ確認できていない事項を整理します。
一般お問い合わせフォームへ進みます。資料が揃っていなくても、まず現在の状況をお知らせください。
- 仲介会社・申請担当者がいてもご相談いただけます
- 許認可DDのみのご依頼が可能です
- 必要な範囲で建築士・消防設備士・弁護士と連携します
プランにより対象範囲が異なります。都市計画法・農地転用・開発許可等が関わる調査は別途お見積りです。調査を始める前に、範囲・方法・お見積りを合意してから着手します。
Roles
仲介・承継申請・許認可DDは、何が違うのでしょうか
同じ取引に関わっていても、それぞれの目的と成果物は異なります。すでにご依頼中の相手がいる場合は、どこまでが依頼範囲に入っているかをご確認ください。
仲介会社の役割
相手探し、条件の調整、取引全体の進行が中心です。物件の許認可や設備について、どこまでの確認が業務範囲に含まれるかは、契約書やお見積りの記載によって異なります。含まれていないことが問題なのではなく、範囲を把握しておくことが大切です。
承継申請の役割
旅館業の営業を引き継ぐための行政手続です。承継の対象となるか、どの資料が必要か、不備があれば何を補うかを確認しながら進める専門業務であり、書類を提出するだけの作業ではありません。ただし、取引判断のための横断的な調査が自動的に含まれるわけではありません。
許認可DDの役割
買うか、いくらで買うか、いつから営業できるかを判断するために、許認可・建築・消防・土地利用・運営体制を横断して確認します。確認できたこと、資料が足りないこと、行政の判断を待つことを分けて報告します。
弁護士の役割
契約条項の作成、責任分担や是正費用の取り扱い、交渉といった法的判断は弁護士の業務です。調査で見つかった未解決の論点を、契約の検討へ渡す形で連携します。
Why
許可証だけでは分からない、購入後の負担
許可や届出があること自体は確認できても、現在の状態がそのまま引き継げるかは別の話です。取引後に費用や時間の負担として現れやすい点を挙げます。
設備や手続の不足
許可・届出が済んでいても、消防設備や必要な届出が不足している場合があります。判明した時点で、設備工事や手続の追加対応が必要になり、その費用を誰が負担するかが問題になります。
許可時と現況の相違
許可を受けた当時の図面と、改修後の現況が一致しないことがあります。検査済証がない、資料が欠けている、既存不適格である、違法状態である、はそれぞれ別の事柄です。図面・現況・改修履歴・所管の記録を照合して、不足している確認を特定します。
引き継げない運営体制
管理委託契約、本人確認や駆けつけの体制、貸主の承諾、管理規約の条件などは、物件と一緒に自動的に移るとは限りません。人員・機器・物件の利用権限を引き継げるかを確認します。
営業できる時期のずれ
残っている営業日数、既存予約、営業の切替日、未完了の是正や指導の有無によって、いつから通常どおり営業できるかが変わります。取引の判断材料として、契約前に整理しておくことをおすすめします。
Scope
許認可DDで確認する範囲
取引で検討する全体像として、次の7つの領域があります。所在地・建物・制度・取引方式によって適用は変わり、すべてが各プランの基準額に含まれるという意味ではありません。対象・方法・判定する担当は、お見積りの段階で合意します。
宿泊許認可
許可・届出の名義、範囲、副本や添付書類、変更の履歴、実際の営業状況を確認し、承継の対象になるか、新たな手続や追加確認が必要かを整理します。
建築基準法
用途、確認・検査に関する資料、接道や避難などの条件、改修の内容、図面と現況の一致を確認します。許可時からの変更点や、専門的な調査・是正が必要な箇所を特定します。
消防法
設備の状況、設置や使用開始に関する届出、点検の記録、建物全体と施設部分の関係、管理体制を確認します。設備があること自体で足りるのか、使用者が変わることで手続が必要になるのかは、所管の消防署への確認を含めて判断します。
都市計画・土地利用
区域区分、用途地域、既存の開発許可や建築許可の条件、用途や営業主体の変更が与える影響を確認します。売買だけで常に開発許可が必要になるわけではなく、許可時の条件と今後の計画を照合します。
自治体規制・経過措置
営業日数や常駐に関する基準、既存施設と新規施設の適用の違い、手続を行うことによる影響を確認し、取引後も同じ条件で営業できるという前提が成り立つかを見ます。
運営体制・使用権限
管理委託、フロント業務、本人確認、駆けつけ、貸主の承諾、管理規約などを確認し、契約・人員・機器・物件の利用権限を引き継げるかを整理します。
譲渡に固有の条件
残っている営業日数、既存予約、営業の切替時期、未完了の是正や指導、契約に渡すべき論点を整理し、取引判断へ反映できる形にします。
Output
調べた結果を、取引前にどう使うか
全プランの納品物は、書面の調査報告書と、その結果についてのご説明です。読み終えた後に次の行動を選べる状態にすることを目的としています。
書面の調査報告書と結果説明を通じて、確認できたことと、追加の確認が必要なことをお伝えします。プランで調べた範囲と対象外の範囲も分けてご説明します。
そのうえで、追加調査を行うのか、是正を前提に条件を調整するのか、契約の中でどう扱うのかというご検討につなげます。不備が見つかったからといって購入を中止すべきと自動的に判断するものではなく、是正・資料の追加取得・条件の調整によって進められるかを個別に検討します。
調査は法令適合や売買の成否を無条件に保証するものではありません。是正工事の金額は、設計や見積の取得を経ずに確定できません。フルプランでは、適合が確認できた場合に建築士の適合証明書を発行します。不適合が判明した場合は、報告書で問題点をご説明し、是正の設計・工事・再調査は別途お見積りとなります。
物件そのものの調査項目は、こちらの記事で詳しく解説しています。
Team
すでに仲介会社・行政書士に依頼している方へ
現在の担当者を変更する必要はありません。不足している調査の範囲だけをご相談いただけます。
まず、既にご依頼中の業務でどこまでが確認されているかを、契約書・お見積り・受領済みの調査結果から照合します。不足がなければ、同じ調査を重ねてお勧めすることはありません。資料をお預かりする場合は、受任関係や共有の権限・ご同意を確認したうえで進めます。
調査から手続へ進む段階では、行政書士が許認可と行政協議を、建築士が建築に関する技術的な判断を、消防設備士が消防設備の専門的な調査を担当し、契約条項や責任分担の判断は企業法務を扱う弁護士と連携します。調査・申請・契約書作成をひとまとめのセットとしてお引き受けする前提ではありません。
譲渡の効力が発生する前に進める承継申請については、旅館業の承継承認申請サポートで内容と日程をご相談いただけます。制度の概要は厚生労働省の制度案内もご参照ください。
依頼済みの手続と不足する調査の見分け方は、こちらの記事でも整理しています。
行政書士
許認可の状況確認、申請書類の確認、保健所・消防署・建築指導課との協議を担当します。協議先はプランによって異なります。
建築士
図面と現況の照合、建築に関する技術的な判断、適合が確認できた場合の適合証明書の発行を担当します。フルプランに含まれます。
消防設備会社・消防設備士
避難器具を含む消防設備の現地調査を担当します。行政書士による基本的な消防設備の確認とは、範囲が異なります。
企業法務弁護士
契約条項の作成、是正費用や遅延の取り扱い、交渉などの法的判断を担当します。ご希望に応じてご紹介・連携します。
Case
実務で見えた、引継ぎ前の確認ポイント
公開できる範囲で、ご相談の中で実際にあった一例をご紹介します。すべての物件が同じ状態であるという意味ではありません。
許可・届出済みと説明された宿泊施設で、消防設備の不足が後から判明した例
許可や届出があるので問題はないと考えて取引したものの、その後の調査で消防設備と必要な手続の不足が分かり、追加の対応と費用負担が問題になりました。申請が通っていることと、消防の面まで整っていることは別に確認する必要があります。設置や使用開始に関する届出の控え、直近の点検記録、建物全体と施設部分の関係が分かる図面を早い段階で確認できていれば、契約条件の検討に間に合った可能性があります。
Flow
ご相談から調査までの流れ
資料の状況、現地への立ち入りの可否、所管への確認内容によって、調査の範囲と日程は変わります。取引の予定日はお伺いしますが、その日までに必ず調査が完了し承認が得られるとお約束するものではありません。
所在地、営業の制度、取引の予定、お手元の資料を分かる範囲でお知らせください。すべての資料が揃っていなくてもご相談いただけます。
仲介会社や申請担当者に依頼済みの範囲、既に受け取っている調査結果を確認し、今回あらためて確認すべき領域を絞り込みます。
調査する領域、方法、担当する専門家、調査できない範囲を明確にしたうえで、お見積りと日程を合意してから着手します。
合意した調査範囲に沿って、申請書類の確認、現地調査、行政協議を進めます。専門的な判断が必要な場合は、プランに応じて建築士・消防設備会社が担当します。
書面の調査報告書をお渡しし、結果をご説明します。原本が存在しない、立ち入りができない、隠れた部位で判断できないなど、調べられなかった範囲もお伝えします。
ご同意をいただいたうえで、必要な範囲を契約の検討や承継申請の担当へ引き継ぎます。追加調査や是正が必要な場合は、あらためて範囲とお見積りをご相談します。
Pricing
3つのプランと料金
いずれのプランも現地調査を含みます。違いは、調査を担当する専門家と、確認する書類・設備・行政協議の範囲です。金額は税別の基準額で、物件の規模によって変動します。
| 比較項目 | ミニマム | スタンダード | フル |
|---|---|---|---|
| 内容 | 旅館業の資料・現地・行政協議を中心に確認 | ミニマムに、基本消防設備・消防資料の確認を追加 | スタンダードに、建築士・消防設備会社の調査を追加 |
| 基準料金（税別） | 10万円規模等により変動 | 20万円規模等により変動 | 40万円規模等により変動 |
| 行政書士による旅館業法調査 | ◯ | ◯ | ◯ |
| 行政書士による現地調査 | ◯ | ◯ | ◯ |
| 旅館業の申請書類確認 | ◯ | ◯ | ◯ |
| 保健所との行政協議 | ◯ | ◯ | ◯ |
| 基本消防設備の確認（スタンダード：行政書士／フル：消防設備会社） | − | ◯ | ◯ |
| 消防の申請書類確認 | − | ◯ | ◯ |
| 消防署との行政協議 | − | ◯ | ◯ |
| 建築士・消防設備会社の現地調査（避難器具を含む） | − | − | ◯ |
| 建築指導課との行政協議 | − | − | ◯ |
| 建築士の適合証明書発行（適合確認後） | − | − | ◯ |
| 書面の調査報告書・結果説明 | ◯ | ◯ | ◯ |
ミニマム 10万円税別・規模等により変動／旅館業の資料・現地・行政協議を中心に確認
- 行政書士による旅館業法調査◯
- 行政書士による現地調査◯
- 旅館業の申請書類確認◯
- 保健所との行政協議◯
- 基本消防設備の確認（スタンダード：行政書士／フル：消防設備会社）−
- 消防の申請書類確認−
- 消防署との行政協議−
- 建築士・消防設備会社の現地調査（避難器具を含む）−
- 建築指導課との行政協議−
- 建築士の適合証明書発行（適合確認後）−
- 書面の調査報告書・結果説明◯
スタンダード 20万円税別・規模等により変動／ミニマムに、基本消防設備・消防資料の確認を追加
- 行政書士による旅館業法調査◯
- 行政書士による現地調査◯
- 旅館業の申請書類確認◯
- 保健所との行政協議◯
- 基本消防設備の確認（スタンダード：行政書士／フル：消防設備会社）◯
- 消防の申請書類確認◯
- 消防署との行政協議◯
- 建築士・消防設備会社の現地調査（避難器具を含む）−
- 建築指導課との行政協議−
- 建築士の適合証明書発行（適合確認後）−
- 書面の調査報告書・結果説明◯
フル 40万円税別・規模等により変動／スタンダードに、建築士・消防設備会社の調査を追加
- 行政書士による旅館業法調査◯
- 行政書士による現地調査◯
- 旅館業の申請書類確認◯
- 保健所との行政協議◯
- 基本消防設備の確認（スタンダード：行政書士／フル：消防設備会社）◯
- 消防の申請書類確認◯
- 消防署との行政協議◯
- 建築士・消防設備会社の現地調査（避難器具を含む）◯
- 建築指導課との行政協議◯
- 建築士の適合証明書発行（適合確認後）◯
- 書面の調査報告書・結果説明◯
調査範囲を事前に確定
物件の規模・資料・現在の状態を踏まえて範囲と費用をご案内します。住宅宿泊事業・特区民泊の調査は、適用する制度から個別に確認します。
土地関係は追加見積
都市計画法・農地転用・開発許可などの調査が必要な場合は、追加でお見積もりします。
是正・申請等は別途
是正設計・工事・再調査は別見積です。承継申請、弁護士による契約対応、登記・税務はDD料金に自動的には含まれません。
すでに建築や消防の調査を受けている場合は、未確認の領域に合わせてプランをご検討いただけます。行政書士による基本的な消防設備の確認と、避難器具を含む消防設備会社の専門調査は、範囲が異なります。
都市計画法・農地転用・開発許可等が関わる調査、是正設計・工事・再調査は別途お見積りです。承継申請や契約書の作成も、DD単体の料金には含まれません。実費などの条件は、ご依頼前にお見積りでご確認いただきます。
表示額は旅館業を中心とした調査の基準です。住宅宿泊事業・特区民泊については、対象制度と必要な調査内容に応じてご案内します。
FAQ
よくあるご質問
サービスの対象や、依頼範囲についてご案内します。個別の事情によって対応できる範囲は変わりますので、詳しくはお問い合わせください。
仲介会社に依頼しているので、別の調査は不要ではありませんか。
ご依頼中の業務にどこまでの調査が含まれ、どのような結果が出ているかによります。契約書やお見積り、受け取った資料を確認し、不足がなければ同じ調査を重ねてお勧めすることはありません。
行政書士へ承継申請を依頼済みですが、相談できますか。
ご相談いただけます。申請のために行う確認と、取引判断のための横断的な調査は範囲が異なりますので、両者を照合し、不足がある部分だけを許認可DD単体でお引き受けすることも可能です。
現在の担当者を変更する必要がありますか。
変更は前提としていません。資料の提供や連携については、受任関係と権限、ご同意を確認したうえで進めます。
許認可DDを依頼すれば、申請や契約書の作成まで済みますか。
いずれも別の業務です。ご希望があれば、範囲を合意したうえで承継申請の支援や、弁護士との連携をご案内します。
不備が見つかったら購入できないのでしょうか。
資料不足などの不備があることだけで、直ちに違法・購入中止と判断するわけではありません。法令への適合状況を確認し、是正、資料の追加取得、契約条件の調整などによって進められるかを個別に検討します。
すでに契約や決済を終えていますが、相談できますか。
ご相談いただけます。ただし、すでに合意された条件、時期、案件の状況によって対応できる範囲が変わります。責任の分担や紛争に関する判断は弁護士へおつなぎします。
資料が揃っていません。
その状態でもご相談いただけます。資料が不足しているために確定できない判断は明示し、必要な資料の整理から調査範囲を検討します。
売主側からの依頼もできますか。
売却前の状態の整理や調査についてご相談いただけます。同一の取引で利益が相反する可能性がある場合は、お引き受けの段階で確認します。
契約・決済の前に、未確認の点を整理しませんか
所在地、譲渡や決済の予定、いまお持ちの資料を分かる範囲でお知らせいただければ、確認すべき領域と調査範囲のご相談から始められます。すべてをご自身で調べ切ることを前提にせず、必要な範囲だけをお引き受けします。まずは許認可DDの調査範囲についてご相談ください。
許認可DDの調査範囲を相談するお問い合わせフォームに、ご相談内容・物件所在地・予定時期など、分かる範囲でご記入ください。