「民泊を開業してしばらく経つけど、なかなか予約が入らない。原因がわからず、どこを改善すればいいのか見当もつかない。何から見直せばいいの？」
予約が入らない状況には、必ず何らかの原因があります。「運が悪い」「タイミングが悪い」と片付けてしまう前に、掲載ページ・価格設定・運営体制を体系的にチェックすることで、改善の糸口が見えてきます。原因と対策をチェックリスト形式で整理します。
チェック①：写真と説明文に問題はないか
第一印象で離脱されていないか確認する
検索結果で表示されるサムネイル写真が暗い、または魅力が伝わりにくい場合、ゲストはクリックすらしてくれません。まずは自分の掲載ページを、第三者の視点で客観的に見直してみましょう。
- サムネイル写真は明るく清潔感のある一枚になっているか
- 写真の枚数は十分か（最低10〜20枚程度が目安）
- タイトル・説明文は物件の強みを具体的に伝えられているか
チェック②：価格設定は競合と比べて適正か
相場とかけ離れた価格になっていないか
同エリア・同規模の競合物件と比較して、価格が高すぎたり、逆に安すぎて不審に思われたりしていないかを確認しましょう。価格は需要と供給のバランスで決まるため、定期的に競合の価格動向をチェックすることが重要です。
- OTAで同エリアの類似物件を検索し、価格帯を比較した
- 繁忙期・閑散期に応じた価格の調整を行っているか
- 極端に高い、または安すぎる価格設定になっていないか
チェック③：カレンダー設定・最低宿泊日数に問題はないか
予約を逃す技術的な設定ミスがないか
意外と見落とされがちなのが、カレンダーの設定ミスです。最低宿泊日数を必要以上に長く設定していたり、予約可能日が正しく開放されていなかったりすると、せっかくの問い合わせを逃してしまいます。
- カレンダーが正しく更新され、空室が適切に表示されているか
- 最低宿泊日数の設定が厳しすぎないか（短期需要を取りこぼしていないか）
- 即時予約（インスタントブック）を有効にしているか（手動承認制は機会損失になりやすい）
チェック④：レビュー・評価に問題はないか
初期のレビュー不足・低評価が足かせになっていないか
開業直後でレビューがまだない場合、ゲストは不安を感じて予約をためらう傾向があります。また、過去に低評価のレビューがついている場合は、その内容を確認し、改善策を講じることが必要です。
- レビュー件数が極端に少なくないか（開業初期は意図的に低価格で実績を積むことも検討）
- 過去のレビューに具体的な改善点が指摘されていないか確認した
チェック⑤：掲載しているOTAの数は適切か
一つのプラットフォームにしか掲載していない場合、そのプラットフォームのユーザー層にしかリーチできません。AirbnbとBooking.comなど、複数のプラットフォームへの掲載を検討しているかも確認しましょう。
それでも改善しない場合
これらのチェックを行っても予約が改善しない場合は、そもそも立地や物件タイプが需要と合っていない可能性もあります。エリアの観光需要・競合状況を改めて見直し、ターゲット層の再設定や価格戦略の抜本的な見直しを検討することをおすすめします。
まとめ
- 写真・説明文・価格設定・カレンダー設定・レビューの5項目を体系的にチェックする
- 競合物件との価格比較を定期的に行い相場とのズレを把握する
- カレンダー設定のミスは見落とされがちだが予約機会の損失に直結する
- 複数のOTAへの掲載でリーチできる客層を広げることも検討する
「予約改善の前提となる物件の許可状況を確認したい」という方は、まず無料の物件診断を活用してみてください。
その物件で民泊できますか？
行政書士による無料物件診断で不安をゼロに
「自分の物件で民泊できるのか」
「この物件を買っても大丈夫なのか」
副業で始めたい方も、本格投資を検討している方も、最初の一歩は物件の診断から。
民泊GOなら、行政書士が最新の条例・建築基準法に基づきあなたの物件の営業可否をスピーディーに無料診断します。
最短当日回答！用途地域・上乗せ条例・建築基準法など、専門家があなたの代わりに徹底確認します。
完全無料！他社では有料の物件診断が、民泊GOなら無料。契約や申請の義務は一切ありません。
結果は丁寧にご説明！申請の可否と今後の進め方をミーティングでわかりやすくご説明します。
