「民泊を始めたいけど『用途地域』という言葉が出てきた。そもそも用途地域って何なの？自分の物件がどれに当てはまるのか、なぜそれが重要なのかわからない」
用途地域は、民泊の可否を左右する最も基本的かつ重要な概念です。間取りや内装にどれだけこだわっても、用途地域の条件を満たしていなければ旅館業許可は取得できません。物件選びを始める前に、まずこの仕組みをしっかり理解しておきましょう。
用途地域とは何か
都市計画法に基づく土地利用のルール
用途地域とは、都市計画法に基づいて「この土地はどんな用途の建物を建てられるか」を定めたルールです。住環境を守るためのエリア、商業活動を活発にするためのエリア、工業生産を優先するエリアなど、目的に応じて全国の土地が13種類の地域に分類されています。それぞれの地域ごとに、建てられる建物の種類・用途・高さなどが細かく制限されています。
民泊・旅館業もこの用途地域の制限を受ける事業の一つです。「自分の所有する土地・建物だから自由に使える」というわけではなく、その土地がどの用途地域に指定されているかによって、宿泊事業ができるかどうかが決まります。
13種類の用途地域の概要
住居系の用途地域（8種類）
住環境を守ることを目的とした地域です。基本的に商業施設や宿泊施設の建設が制限されており、特に「低層住居専用地域」「中高層住居専用地域」では旅館業の許可が原則として下りません。
- 第一種・第二種低層住居専用地域：低層の住宅地を守るための地域。旅館業許可は原則不可
- 第一種・第二種中高層住居専用地域：中高層住宅のための地域。旅館業許可は原則不可
- 第一種・第二種住居地域：住居を主とした地域だが、一定の条件下で旅館業許可が可能なケースがある
- 準住居地域：道路沿いの利便施設と住居の調和を図る地域。旅館業許可が可能なケースがある
商業系の用途地域（2種類）
商業活動を活発にすることを目的とした地域であり、宿泊施設の建設に最も寛容な区分です。
- 近隣商業地域：住民の日常的な買い物を支える店舗等のための地域。旅館業許可が取りやすい
- 商業地域：商業・業務の利便を最優先する地域。旅館業許可が最も取りやすい区分
工業系の用途地域（3種類）
工業活動を優先する地域であり、宿泊施設に対しては厳しい制限がかかります。
- 準工業地域：環境悪化のおそれが少ない工業のための地域。旅館業許可が可能なケースがある
- 工業地域：工業の利便を増進するための地域。宿泊施設の営業は制限される場合がある
- 工業専用地域：工業専用の地域。宿泊施設の営業は原則禁止（民泊新法の届出も不可）
民泊と用途地域の関係を一覧で整理する
自分の物件がどの程度民泊に向いているかを判断するために、用途地域ごとの可否をシンプルに整理すると以下のようになります。
- 旅館業許可が最も取りやすい：商業地域・近隣商業地域
- 旅館業許可が可能なケースがある：住居地域・準住居地域・準工業地域（個別判断が必要）
- 旅館業許可は原則不可：住居専用地域（低層・中高層とも）
- 民泊新法・旅館業ともに不可：工業専用地域
「住居専用地域だから絶対に民泊できない」というわけではなく、民泊新法の届出であれば住居専用地域でも可能なケースが多いです。ただしその場合も、上乗せ条例によって営業できる曜日・日数が制限されることがあるため、注意が必要です。
自分の物件の用途地域を確認する方法
物件の用途地域は、市区町村の公式サイトで公開されている都市計画図や、役所の都市計画課の窓口で確認できます。物件を検討する最初の段階で確認しておくことで、後になって「実は使えない土地だった」という事態を防げます。
まとめ
- 用途地域は都市計画法に基づく土地の使用ルールで13種類ある
- 商業地域・近隣商業地域が旅館業許可を最も取りやすい
- 住居専用地域では旅館業許可は原則不可だが、民泊新法の届出は可能なケースが多い
- 物件の用途地域は市区町村の公式サイト・役所窓口で確認できる
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