「民泊を始めたいけど、自分の物件がどのエリアにあるかよくわからない。住居専用地域だと週末しか営業できないって聞いたけど本当？」
民泊を始める前に必ず確認しなければならないのが「用途地域」です。用途地域によって、民泊の営業日数や営業できる時間帯が大きく変わります。特に「住居専用地域」に指定されているエリアでは、民泊新法（住宅宿泊事業法）の場合、年間営業日数が大幅に制限される場合があります。
本記事では、用途地域の基礎知識から、自分の物件の用途地域を調べる方法まで、行政書士の視点からわかりやすく解説します。
用途地域とは何か
土地の使い方を国が決めたルール
用途地域とは、都市計画法に基づいて「この土地はどんな用途に使えるか」を国・自治体が定めたルールです。住宅・商業・工業など13種類の用途地域があり、それぞれ建てられる建物の種類や規模が決まっています。
民泊に関係する主な用途地域は以下の通りです。
- 第一種・第二種低層住居専用地域：閑静な住宅街。民泊新法では営業日数の制限を受けやすい
- 第一種・第二種中高層住居専用地域：マンションが多いエリア。同様に制限を受ける場合がある
- 第一種・第二種住居地域：住宅と商業が混在するエリア。民泊新法での制限は比較的少ない
- 商業地域・近隣商業地域：商業施設が多いエリア。旅館業許可が取りやすい
- 工業地域：民泊の営業が制限または禁止される場合がある
住居専用地域で民泊が制限される理由
住居専用地域は「静かで安全な住環境を守る」ことを目的としています。そのため、不特定多数の人が出入りする民泊の営業は、近隣住民の生活環境に影響を与えるとして、多くの自治体が条例で営業を制限しています。
住居専用地域での民泊営業はどう制限されるのか
民泊新法（住宅宿泊事業法）の場合
民泊新法では全国一律で年間180日の営業上限がありますが、住居専用地域では自治体の条例によってさらに制限が加えられるケースがあります。
- 月曜〜金曜は営業禁止（週末のみ営業可）という条例がある自治体も
- 年間営業日数を180日よりさらに少なく制限している自治体も
- 自治体によって制限内容が大きく異なるため、必ず管轄の窓口で確認が必要
旅館業許可の場合
住居専用地域での旅館業許可の取得は、原則として認められていません。旅館業法上、旅館業施設は住居専用地域での設置が禁止されているためです。
ただし、自治体によってごく稀に例外的な運用がされているケースがあります。たとえば観光地として指定された特定のエリア（観光レクリエーション地区など）に限定して許可を認めている自治体も存在します。
住居専用地域の物件であっても、諦める前にまず管轄の保健所・自治体窓口に事前確認を行うことをおすすめします。例外的に認められる可能性がゼロではないためです。
自分の物件の用途地域を調べる方法
オンラインで調べる方法
最も手軽な方法は、各自治体が公開している「用途地域図」をオンラインで確認することです。
- 各市区町村の公式サイトにある「都市計画情報」や「用途地域図」で確認できる
- 国土交通省の「国土数値情報ダウンロードサービス」でも全国の用途地域を確認できる
- 不動産情報サイト（SUUMO・HOME’Sなど）の物件詳細ページに用途地域が記載されていることがある
役所の窓口で確認する方法
オンラインで確認できない場合や、正確な情報を得たい場合は、物件の所在地を管轄する市区町村の都市計画課（または建築指導課）の窓口に問い合わせてください。住所を伝えれば用途地域を教えてもらえます。
物件契約前に必ず確認すべきこと
- 物件の用途地域を調べ、民泊営業に制限がないか確認する
- 住居専用地域の場合、自治体の条例で営業日数・時間帯の制限がないか確認する
- 旅館業許可と民泊新法のどちらが自分の物件に適しているか専門家に相談する
- 用途地域の制限を踏まえた収益シミュレーションを行う
まとめ
用途地域は民泊の営業可否・営業日数を決める非常に重要な要素です。特に住居専用地域では、週末のみ営業可能など大幅な制限がかかる場合があります。物件契約前に必ず確認しましょう。
- 用途地域によって民泊の営業日数・条件が大きく変わる
- 住居専用地域では自治体条例でさらに制限が加わるケースがある
- 用途地域はオンライン・役所窓口で確認できる
- 旅館業許可なら180日制限を回避できる場合もある
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