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行政書士
価格の安さから工業専用地域の物件が候補に挙がることがあります。結論から述べると、工業専用地域は住宅も旅館・ホテル用途も建てられない区分とされています。そのため、住宅宿泊事業（民泊新法）と旅館業のいずれも、通常は検討が難しいエリアです。
よくある誤解は、「今は住宅として使われているのだから宿泊にも使えるのではないか」「用途変更の手続きを踏めば認められるのではないか」というものです。既存の建物があることや、用途変更の申請を出すこと自体が、用途地域の制限を解決するとは限りません。
そのため、工業専用地域と分かった時点で判断を急ぐのではなく、まずその建物の適法な用途と許可・確認の履歴を調べる順序が実務的です。登記上の用途は現況把握の手掛かりですが、建築基準法への適合を証明するものではありません。確認済証、検査済証、建築計画概要書、当初用途、現況を突き合わせます。
この記事では、工業専用地域と工業地域・準工業地域の違い、住宅宿泊事業と旅館業で分けて考える理由、既存建物の調べ方、用途変更でできることの限界、契約前の確認先を整理します。
契約前に確認済証・検査済証・建築計画概要書等をそろえ、建築部局へ照会してください。
工業専用地域と工業地域・準工業地域は別の区分です
名称が似ているため混同されやすいのですが、工業系の用途地域は三つに分かれ、建てられる建物の範囲が異なります。物件広告や記憶に頼らず、どの区分かを正確に確認することが出発点です。
準工業地域と工業地域の違い
準工業地域は、用途地域の面では旅館・ホテル用途を検討できる区分です。工業地域は旅館・ホテル用途を建てられない区分ですが、住宅は建てられるため、住宅宿泊事業として検討する余地が残ります。
これに対して工業専用地域は、住宅も旅館・ホテル用途も建てられない区分です。したがって、宿泊を目的とした計画は、住宅宿泊事業でも旅館業でも原則として組み立てられません。
どの区分に当たるかは、市区町村が公開している都市計画図や、都市計画の担当部署で確認できます。そろえる資料と具体的な照会先は、記事の最後で整理します。
なお、用途地域の指定は都市計画の見直しで変わることがありますが、変更は自治体が都市計画の手続きとして行うもので、事業者の申請によって個別の敷地を対象に変えられる仕組みではありません。将来の見直し予定を前提に収支を組むことは避け、現在の指定で判断してください。
住宅宿泊事業と旅館業を分けて考えます
「民泊ができるか」という問いは、どちらの制度で検討するかを決めないと答えが定まりません。建物には建築時に定められた法律上の用途があり、住宅や「ホテル又は旅館」などに区分されます。住宅宿泊事業は住宅として使える建物を宿泊に供する制度であり、旅館業は建築基準法上おおむね「ホテル又は旅館」という用途の建物を前提とします。
先に見たとおり、用途地域の区分によっては、この違いで結論が分かれます。しかし工業専用地域は住宅そのものが建てられない区分に位置づけられているため、その分岐が働きません。住宅宿泊事業なら大丈夫だろうという見込みは成り立たない、と考えておくのが安全です。
住宅宿泊事業でも旅館業でも難しいのなら、特区民泊はどうか、という疑問も出てきます。特区民泊は、国家戦略特区として指定された区域で、自治体の条例に基づき認定を受けて行う制度です。区域内であることは要件の一つにすぎず、建物の用途や自治体の定める要件も満たす必要があります。特区の区域だから当然に認められる、という理解は誤りです。
既存の建物は登記と建築確認の記録で履歴をたどります
工業専用地域の物件で最初に行うのは、可否の即断ではなく、建物の履歴を資料でそろえることです。次の四つを突き合わせると、その建物が何の用途として適法に建てられ、今どう使われているのかが整理できます。
- 登記事項証明書に記載された建物の種類（用途）
- 建築確認と検査の記録（確認済証、検査済証、台帳記載事項証明など）
- 建築当時の用途と、その後の増改築や用途変更の有無
- 現在の使われ方と、契約書上の使用目的
現況が住宅でも適法とは限らない
ここでよくあるのが、現況が住宅だから住宅として適法だと考えてしまう見落としです。現況と、確認申請上の用途や登記上の種類が一致していないことがあります。契約後に不一致が判明すると、計画や設備発注、内装工事の見直しが必要になる場合があります。
不一致が見つかった場合は、いつの時点でどう変わったのかが論点になります。適法に建てられ、その後の用途地域変更等で規定に合わなくなった建物と、当初から違反状態の建物は別です。現在使われている事実だけで既存不適格と判断せず、履歴資料をそろえて自治体の建築部局へ照会します。
用途変更の手続きで用途地域の制限は上書きできません
用途変更とは、建物の使い方を別の用途へ変えることです。一定の場合は建築確認が必要になり、確認申請が不要な規模でも、新しい用途に適用される規定への適合は別途必要です。しかし、用途変更の手続を行っても、工業専用地域でホテル・旅館用途が禁止されるという用途制限を上書きすることはできません。
そのため、工業専用地域の建物について宿泊施設への用途変更を見込んで計画を進めても、用途地域の制限は残ります。設備投資や設計費を先に投じてしまうと、回収の見込みが立たない状態になりかねません。
また、都市計画の変更前から存在する既存不適格建築物についても、現に建っていることと、新たに宿泊用途へ変えられることは別の話です。個別の建物ごとに扱いが異なるため、一般論ではなく、その建物の資料に基づいて自治体へ確認してください。
契約前に資料をそろえて担当部署へ照会します
確認や相談の適期は、購入の申込みや賃貸借契約、内装工事の発注より前です。用途地域を確認した段階で疑問が残るなら、契約条件に確認結果を反映できるうちに整理しておくと、後戻りの負担を抑えられます。
工業専用地域が疑われる物件では、次の資料をそろえてから照会すると、回答が具体的になります。
- 所在地と地番、敷地の位置が分かる図面や公図
- 登記事項証明書
- 建築確認・検査に関する書類、または台帳記載事項の証明
- 建物の平面図や現況写真
確認したいことと窓口の対応は、次のとおりです。
- 用途地域と重複指定（用途地域に重ねて指定される制限）：市区町村の都市計画担当部署
- 建物の用途や用途変更の扱い：市区町村の建築部局
- 旅館業の許可や住宅宿泊事業の届出に関する要件：保健所や自治体の担当課
- 消防設備：所轄消防署
照会した部署名、回答内容、確認日を記録に残しておくと、判断がぶれません。
確認の結果、宿泊事業が難しいと分かった場合は、宿泊以外の活用を検討するか、別の用途地域の物件へ切り替えるという選択になります。物件を探し直すなら、旅館業では準工業地域のように旅館・ホテル用途を検討できる区分、住宅宿泊事業では住宅を建てられる区分が次の候補となり、そこから建物側の条件を見ていく流れです。用途地域は最初の絞り込み条件のため、候補物件を比較する段階で除外できれば、検討にかける時間と費用を抑えられます。
まとめ
- 工業専用地域は住宅も旅館・ホテル用途も建てられない区分で、住宅宿泊事業・旅館業のいずれも通常は難しい
- 工業地域や準工業地域とは扱いが異なるため、名称ではなく公的な情報で区分を確認する
- 既存建物がある場合は、登記、確認・検査の記録、当初用途、現況を照合する
- 用途変更の手続きで用途地域の制限を上書きすることはできない
- 判断に迷う場合は、資料をそろえて都市計画・建築の担当部署へ照会する
ここで示したのは一般的な考え方であり、実際の結論は物件の所在地、建物の建築時期や構造、計画している運営方法によって変わります。用途地域の調べ方と用途地域全体の可否も確認したうえで、登記事項証明書や建築資料を添えて無料物件チェックをご利用ください。
著者
行政書士 渡邊 雄一郎
トライアド行政書士事務所代表。法科大学院修了・法務博士・行政書士。民泊専門サービス「民泊GO」を運営し、住宅宿泊事業の届出、旅館業許可、特区民泊を中心に、消防・建築・近隣対応まで含めた民泊の立ち上げ支援を行っています。
