自分の物件は民泊OKエリア？用途地域別の可否と調べ方

「民泊を始めたいけど、自分の物件が営業できるエリアなのかわからない。用途地域って何？どうやって調べればいいの？」

民泊の営業可否を左右する最初の関門が「用途地域」です。用途地域を正しく理解していないと、契約後に旅館業許可が取れない、または民泊新法の届出でも大きく制限されるという事態になりかねません。この記事では用途地域の基礎知識と調べ方を解説します。

用途地域とは何か

土地の使い方を定めた都市計画法上の区分

用途地域とは、都市計画法に基づいて定められた、土地の使い方に関する区分です。住居系・商業系・工業系の大きく3つに分類され、さらに細かく13種類に分かれています。この区分によって、建てられる建物の種類や、旅館業・民泊が営業できるかどうかが決まります。

用途地域の基礎知識をより詳しく知りたい方は、「用途地域って何？民泊を始める前に知っておきたい基礎知識」で解説しています。

住居専用地域での扱い

旅館業許可は原則不可、民泊新法も制限を受けやすい

第一種・第二種低層住居専用地域をはじめとする住居専用地域では、旅館業許可の取得が原則として認められません。民泊新法の届出は可能ですが、上乗せ条例による営業日数・曜日の制限を受けやすいエリアでもあります。

第一種低層住居専用地域での営業条件は、「第一種低層住居専用地域で民泊はできる？営業条件を解説」で解説しています。

商業地域での扱い

旅館業許可が最も取得しやすいエリア

商業地域・近隣商業地域は、旅館業許可が最も取得しやすい用途地域です。一方で、地価・家賃が高くなる傾向があるため、初期投資と収益性のバランスを考慮した物件選びが必要になります。

商業地域で民泊を始めるメリット・デメリットは、「商業地域で民泊を始めるメリットとデメリットとは？」で解説しています。

用途地域の調べ方

市区町村の都市計画情報サービスで確認できる

自分の物件の用途地域は、多くの場合、市区町村が公開している都市計画情報のオンラインサービスで住所を入力するだけで確認できます。窓口に出向かなくても大まかな用途地域を把握できるため、物件探しの初期段階で必ず確認する習慣をつけましょう。

オンラインで用途地域を調べる具体的な方法は、「自分の物件の用途地域をオンラインで調べる方法を解説」で解説しています。

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用途地域が変更された場合の影響

都市計画の見直しにより将来変わる可能性がある

用途地域は永続的に固定されているものではなく、都市計画の見直しによって将来的に変更される可能性があります。開業時点では問題のない用途地域であっても、将来的な変更リスクをゼロと考えるべきではありません。

用途地域が変わった場合の影響と対応策は、「用途地域が変わったら民泊の営業はどうなる？影響と対応策」で解説しています。

用途地域確認を怠った場合のリスク

契約後の発覚は取り返しのつかない損失につながる

用途地域の確認を怠ったまま物件を契約してしまうと、リフォーム費用や敷金・礼金といった初期投資が無駄になるだけでなく、事業計画そのものが白紙になるという最悪の事態を招きかねません。用途地域の確認自体は無料かつ短時間でできる作業であるにもかかわらず、この一手間を惜しんだために大きな損失を被るケースが後を絶ちません。物件を「気に入った」と思った瞬間にこそ、冷静に用途地域を確認する習慣を持つことが重要です。

用途地域13種類の全体像

住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類に大別される

用途地域は、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域という住居系8種類、近隣商業地域・商業地域という商業系2種類、準工業地域・工業地域・工業専用地域という工業系3種類の、合計13種類に分類されています。旅館業許可の取得しやすさは、おおむね住居専用地域＜住居地域・準住居地域＜近隣商業地域・商業地域・準工業地域という順に緩やかになっていきますが、自治体の上乗せ条例によって同じ用途地域でも扱いが異なる場合があるため、最終的には個別の確認が欠かせません。