「気に入った物件を見つけた。でも本当にこの物件で民泊の許可が取れるのかどうか、自分では判断できない…」
民泊の許可が取れるかどうかは、物件の用途地域・管理規約・設備基準・学校や病院との距離など、複数の要素を総合的に判断する必要があります。自己判断で進めると、「物件を契約した後に許可が取れないとわかった」というケースが後を絶ちません。
本記事では、行政書士が実際に物件診断を行う際に確認する判定基準を解説します。物件契約前に必ずご確認ください。
判定基準①：用途地域
用途地域が民泊の可否を決める最初の壁
物件の用途地域は、民泊の許可が取れるかどうかの最初の判断基準です。
- 旅館業許可が取りやすい：商業地域・近隣商業地域・準住居地域・住居地域など
- 旅館業許可が原則不可：住居専用地域（第一種・第二種低層、第一種・第二種中高層）
- 民泊新法の届出も禁止：工業専用地域
用途地域は各市区町村の公式サイトや役所の窓口で確認できます。
判定基準②：管理規約（マンションの場合）
管理規約の確認が必須
マンション（区分所有・賃貸）の場合、管理規約に民泊禁止の記載がないかどうかが重要な判定基準になります。
- 「民泊禁止」「宿泊業禁止」などの記載がある場合：許可申請ができない
- 民泊に関する記載がない場合：管理組合に確認が必要
- 「民泊可」と明記されている場合：許可申請が進めやすい
判定基準③：設備基準
旅館業許可で求められる主な設備基準
- 客室面積：1人あたり3.3㎡以上（自治体によって異なる）
- 採光・換気：居室として十分な採光・換気が確保されていること
- 消防設備：自動火災報知器・誘導灯などの設置（消防署への事前相談が必須）
- トイレ：宿泊者5名につき1か所以上（自治体によって異なる）
- 浴室・洗面：宿泊者が使用できる浴室・洗面設備の確保
判定基準④：学校・病院との距離
一定距離内では照会が必要になる
旅館業許可の申請では、学校・病院・児童福祉施設などから一定距離（多くの自治体で100m）以内の物件は、保健所から該当施設への「照会」が行われます。照会先の施設が反対した場合、許可が下りない可能性があります。
- 照会対象：小学校・中学校・高校・幼稚園・保育園・病院・図書館・児童福祉施設など
- 距離の基準：多くの自治体で100m以内（自治体によって異なる）
- 照会の結果次第では許可が取れない場合がある
判定基準⑤：建物の構造・安全性
建物が民泊の基準を満たしているか
- 再建築不可物件：接道義務を満たさない物件は許可取得が難しくなる場合がある
- 市街化調整区域：原則として宿泊施設の新設は不可。既存建物の用途変更には別途協議が必要
- 無窓居室：採光基準を満たさない部屋は客室として使用できない
まとめ：物件診断の5つの判定基準
- ①用途地域：商業地域・住居地域なら旅館業許可が取りやすい。住居専用地域は原則不可
- ②管理規約：マンションは民泊禁止の記載がないか必ず確認する
- ③設備基準：客室面積・消防設備・採光・トイレの基準を満たしているか確認する
- ④距離基準：学校・病院から100m以内の場合は照会が必要
- ⑤建物の構造：再建築不可・市街化調整区域・無窓居室などの問題がないか確認する
これらの判定基準をすべて自己判断で確認することは難しく、見落としが発生するリスクがあります。物件契約前に必ず専門家による診断を受けることをおすすめします。
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