管理規約に民泊の記載がない場合は？住宅宿泊事業の確認資料と届出方法

管理規約に民泊の記載がないからといって、確認なしで営業へ進めるわけではありません。住宅宿泊事業では、最新の管理規約と使用細則を確認したうえで、管理組合へ事前に報告し、届出時点で禁止方針が決議されていないことを様式Cの誓約書で示す方法があります。また、本法成立以降（2017年6月以降）の総会及び理事会の議事録等を提出する方法も案内されています。実際に使う資料は届出先の案内で確認します。

旅館業の許可と特区民泊の認定は、住宅宿泊事業と同じ書類でそろうとは限りません。計画する制度が住宅宿泊事業でない場合は、所在地の自治体窓口（保健所等）へ別に確認してください。

本記事では、「記載なし」と「規約自体がない」という二つの状況について、まず何を集め、どこへ確認し、どこから先を自己判断しないかを整理します。

記載がないことは「営業自由」の意味ではない

「記載なし」と「専ら住宅」は同じではない

管理規約に宿泊事業を禁止する条文がないことと、そのまま営業へ進んでよいことは、別の話です。住宅宿泊事業の届出では、規約に定めがない場合にどう扱うかが、あらかじめ実務として想定されています。つまり「記載なし」は、確認が終わった状態ではなく、確認方法が切り替わる状態です。

規約の記載は、大きく次の四つに分かれます。

規約の状態	最初にすること
住宅宿泊事業を許容する規定がある	対象制度と条件、使用細則の運用を確認
宿泊事業を禁止する規定がある	支出を止めて条文と決議を確認
どちらの記載もない	禁止意思がないことを示す資料の要否を確認
そもそも管理規約がない	建物の権利関係と管理主体を確認

標準管理規約は現行規約ではない

注意したいのは、「専ら住宅として使用する」といった条項の読み方です。この一文だけを根拠に、住宅宿泊事業・旅館業・特区民泊の可否を断定することはできません。

参照するひな型と、手元の規約も区別が必要です。国土交通省のマンション標準管理規約には、住宅宿泊事業を許容する規定例と禁止する規定例の双方が示されています。

ただし標準管理規約はひな型であり、そのマンションの現行規約そのものではありません。令和7年改正版（単棟型）を参照する場合も、手元の規約の実際の文言と読み比べたうえで判断します。

逆に、「明記がないから営業できる」とも、「住居に関する条項があるから当然に違反する」とも決めつけないことが出発点になります。判断材料になるのは、現行の規約と使用細則、そして管理組合の正式な意思決定の記録です。

住宅宿泊事業では何を確認して届け出るか

住宅宿泊事業の届出で、区分所有建物について確認されるのは、規約に事業を禁止する定めがあるかどうかです。定めがない場合には、管理組合に禁止する意思がないことを確認したうえで届け出るという流れになります。

最初に集める規約・細則・議事録

そのため、記載なしの案件で最初に集める資料は次の三点です。

規約は改正されていることがあります。売買資料や管理会社から以前受け取った版ではなく、現行版かどうかを必ず確認してください。使用細則や総会決議の側に、宿泊事業に関する定めが置かれている場合もあります。

国の案内と届出窓口を確認する

そのうえで、届出書へ添付する書類を検討します。全国共通で求められる書類の考え方は、観光庁の届出の際の添付書類と届出に必要な情報、手続きについてに整理されています。判断が分かれやすい点はよくあるご質問もあわせて読むと、全体像がつかめます。

なお、住宅宿泊事業の届出窓口は都道府県または保健所設置市等であり、様式の運用や提出部数、事前相談の要否には地域差があります。国の資料で全体像をつかんだうえで、届出窓口の案内を確認する順番が実務的です。

様式Cと総会・理事会の議事録等は何を示す書類か

記載なしの案件で名前が挙がる書類は、目的が異なります。同じ「管理組合まわりの書類」に見えても、何を証明するものかが違うため、混同すると準備をやり直すことになります。

三つの書類は目的が異なる

書類	誰が作るか	何を示すか
様式Cの誓約書	届出者	管理組合に住宅宿泊事業を禁止する意思がないことを確認した旨
2017年6月以降の総会及び理事会の議事録等	管理組合	届出時点までに住宅宿泊事業を禁止する方針が決議されていないことを確認する資料
管理組合の承諾書	管理組合	当該案件について管理組合が示した個別の意思

様式Cは、管理組合が個別の案件を許可したことを示す書類ではありません。届出者の側で、禁止する意思がないことを確認したと誓約する書類です。誓約する以上、実際に管理組合や管理会社へ確認しないまま作成するものではない、という点が実務上の注意点になります。

届出窓口へ確認する二点

国の案内で議事録等を用いる場合は、本法成立以降（2017年6月以降）の総会及び理事会の議事録等を確認します。そのうえで、提出前に届出窓口の案内で次の二点を確認します。

議事録が使えるか、誓約書で足りるか、追加の資料を求められるかは、案件と自治体によって変わります。「この書類さえ出せば通る」と一律に考えず、どの書類で何を示すのかを整理してから準備へ進む順序になります。

管理組合の個別許可・承諾書との違い

前節の三書類のうち、承諾書だけは管理組合が案件ごとに意思を示す行為の記録です。禁止する意思がないことの確認は、禁止の定めや意思がないという状態の確認にとどまります。

承諾書は、管理組合との関係を明確にするうえで有効な資料になり得ます。ただし、それ自体で行政上の要件を満たすものではありません。逆に、行政上の届出が受理されても、管理規約への適合が確定するわけではありません。管理組合側の手続と行政側の手続は、どちらか一方が他方を代替しない関係にあります。

では、管理組合へ相談するとき、どの段階で何を示せばよいのか。その進め方は次の記事で扱っています。

管理規約自体がない建物ではどう確認するか

権利関係と管理主体を先に確認する

小規模な共同住宅や連棟長屋では、そもそも管理規約が作られていないことがあります。住宅宿泊事業について、観光庁のFAQでは、管理規約自体がないマンションは「住宅宿泊事業を禁止する定めがない場合」に当たり、規約がない旨を届出者が申告する方法が示されています。したがって、規約がないという理由だけで、管理組合の個別承諾や全区分所有者の承諾が全国一律に必要になるわけではありません。

ただし、次の論点は別に残ります。

状況別に確認資料と確認先を整理する

つまり、住宅宿泊事業の全国共通の考え方と、個別物件の権利関係、自治体ごとの提出実務を分けて確認する必要があります。

まず確認するのは、建物と敷地の権利関係です。区分所有なのか、単独所有なのか、共有なのか。管理組合や管理者が置かれているのか。ここが整理できないまま、書類の名前だけを追いかけても答えは出ません。

状況	まず集める資料	確認先
記載なし・管理組合あり	現行規約、使用細則、議事録	管理組合、管理会社、届出窓口
記載なし・管理組合が機能していない	規約、過去の総会資料、管理委託の資料	管理会社、届出窓口
規約なし・区分所有や共有	登記事項証明書、契約書	権利関係に応じた共有者・賃貸人等（必要な場合）、届出窓口
規約なし・単独所有	登記事項証明書、賃貸借契約書等	届出窓口、賃貸人

いずれの状況でも、次の四点は自分だけで結論を出さない部分です。

規約がなかった三つの実務事例

弊所で扱った条件非公開の匿名事例を紹介します。制度・自治体・対応時期を公表していないため、制度上の必要書類を示す根拠ではなく、確認順序の手戻りを防ぐ例として掲載します。

一件目は、管理規約に宿泊事業の記載がなかった案件です。ご相談時の見立ては「書いていないのだから、そのまま届出できるはず」というものでした。確認を進めたところ、記載がないことは管理組合の意思が確認済みであることを意味しない、という整理になりました。書類の見通しを立てないまま届出準備を進めていれば、管理組合とのやり取りが後工程に残り、提出の時期が後ろへずれる状況でした。届出準備に入る前に、管理組合の意思をどの資料で示すかを決めておけば、この手戻りは避けられます。実際には、管理組合と話をしたうえで承諾書を取得し、行政へ提出する形で進めています。あくまでこの案件で選んだ資料の組み合わせであり、記載なしの案件すべてで承諾書が必要になるという意味ではありません。

二件目は、少人数の共同住宅や連棟長屋で、管理規約そのものが存在しなかった個別案件です。建物の権利関係を調べ、関係者の承諾を取得して進めました。ただし、制度・権利関係・自治体運用の条件を公開していないため、他の案件の要件にはできません。住宅宿泊事業で規約がない場合に、全所有者の承諾が全国一律に必要という意味でもありません。

三件目は、かなり古い建物で、規約や管理主体に関する資料が十分に残っていなかった案件です。所在地と権利関係を行政へ説明して確認したところ、追加の資料なしで進められました。資料が残っていない状態のまま書類だけを探していれば、確認先が定まらず時間だけが過ぎるところでした。ここでも、先に権利関係を整理して行政へ説明した点が結果につながっています。ただしこれはごく稀な個別例であり、抜け道や攻略法として扱えるものではありません。同じ説明をしても、別の自治体、別の建物では追加資料を求められることを前提に準備します。

三件に共通するのは、「記載がない」「規約がない」という事実そのものより、権利関係と管理主体を先に特定した点です。相談の時期としては、資料を集め始める前、遅くとも管理組合や他の所有者へ話を持ちかける前が適しています。

旅館業・特区民泊は自治体へ別に確認する

ここまでは住宅宿泊事業の話です。旅館業の許可、特区民泊の認定では、権原（その物件を宿泊事業に使ってよいとする所有者・賃貸人からの根拠）や管理規約に関して求められる資料が異なります。住宅宿泊事業で使う様式Cの誓約書は、そのまま他の制度で通用するものではありません。

制度ごとに確認先と資料が違う

制度	行政上の位置づけ	規約に記載がない場合の確認先
住宅宿泊事業	届出	国の添付書類の考え方と、届出窓口の案内
旅館業	許可	所在地の保健所等の手引きと窓口
特区民泊	認定	認定を行う自治体の要綱・様式と窓口

自治体の運用例としては、東京都保健医療局の旅館業のてびき、新宿区の旅館の申請（届出）手続き、大田区の旅館業や特区民泊の手続きがあります。いずれも各自治体の資料であり、他の地域へそのまま当てはめられるものではありません。候補物件の所在地の自治体窓口（保健所等）で、必要書類を確認します。

規約の解釈と行政要件を分ける

制度名だけを変えて管理規約上の問題を自動的に回避することはできません。一方、禁止が住宅宿泊事業だけを対象にするのか、旅館業・特区民泊を含む宿泊事業全般まで対象にするのかは、規約の文言、使用細則、正式な決議等から個別に確認します。自治体の運用は、規約の解釈ではなく、選んだ制度の行政要件と提出書類を確認するために別途調べます。

契約・届出前の確認手順

記載なしの案件は、次の順番で進めると、資料の取り直しが起きにくくなります。

支出の判断は、この工程と切り離して整理します。管理規約と使用細則の現行版がそろうまでは売買契約と工事の発注へ進まない、提出書類の見通しが立つまでは内装仕様を確定させない、という止め方が現実的です。

宿泊事業の可否は、この記事で扱った規約の確認だけで決まるわけではありません。所有者等からの権原、管理規約への適合、行政手続の三つを別々に通す必要があります。

「記載なし」のまま契約・届出へ進む前に、確認資料を特定してください

ご相談いただくと、何を集め、誰へ確認し、どの書類で何を示すのかが決まった状態で、契約と届出へ進めます。

相談で整理できること

個別相談では、ご相談の後に次の点が整理された状態になります。

民泊GOでは、行政申請、必要書類、事実資料、運営計画と説明資料の整理を扱います。反対意見が出て権利義務の争いになっている案件での説得、条件交渉、和解または同意取付の代理は行いません。その段階は連携弁護士へご案内します。対応できる範囲は、ご相談の最初に切り分けてお伝えします。

資料がなくても初回チェックは可能

所在地や現在分かる状況だけでも、初回チェックをご利用いただけます。お手元にあれば確認がスムーズになる資料は次のとおりです。

ご相談の時期は、物件の契約前、または届出・申請の準備を始める前が適しています。契約前の段階であれば、無料の物件チェックもご利用いただけます。無料でお受けするのは、確認すべき項目と手続の順序の整理までです。書類の作成、申請の代行、案件ごとの個別相談は有料の業務として、内容をご説明したうえでお引き受けします。

同じ「記載なし」でも、選ぶ制度、所在地の自治体、規約と細則の実際の文言、所有・賃借の関係によって、必要な資料は変わります。手元の規約をお持ちいただければ、次に何を確認するかから整理します。