自分も住みながら民泊できる？家主同居型と不在型の違いを解説

「自宅の空き部屋を民泊として貸し出したい。でも自分も同じ家に住みながら民泊ってできるの？」

民泊には「自分も住みながら運営する方法（家主同居型）」と「自分は住まずに運営する方法（家主不在型）」の2種類があります。どちらを選ぶかによって、必要な設備・手続き・制限が大きく変わります。本記事では、家主同居型と家主不在型の違いを徹底比較し、自分に合った運営スタイルの選び方を解説します。

家主同居型とは

家主同居型の定義と具体的なイメージ

家主同居型とは、民泊を行う住宅に家主（オーナー）自身が居住しながら、住宅の一部（空き部屋など）をゲストに貸し出す運営スタイルです。一戸建ての1階に家主が住み2階の部屋をゲストに貸し出すケース、マンションの一室に住みながら別の部屋をゲストに貸し出すケース、同じ部屋内の一部（個室）をゲストに貸し出すケースなど、居住形態はさまざまです。国のガイドラインでは、家主が「生活の本拠」として使用している住宅かどうかが判断の基準になります。

家主同居型のメリット

家主自身がその場にいるため、チェックイン・本人確認・緊急時対応をスムーズに行えるのが最大の利点です。管理業者への委託が不要なため運営コストを抑えられるほか、家主同居型は家主不在型に比べて消防設備の設置基準が緩和される場合があり、初期投資を抑えやすい傾向もあります。さらに、自治体によっては家主同居型が上乗せ条例の対象外や緩和対象になるケースもあり、営業日数の面でも有利に働くことがあります。

家主同居型のデメリット

一方で、ゲストと同じ建物・住宅に住むため、互いのプライバシーが制限されるという課題があります。騒音やマナー違反のゲストとも直接接することになるため、対人ストレスを感じやすい人には向きません。ゲスト対応を自分で行う必要があるため、本業との両立が難しい場合がある点も考慮しておく必要があります。

家主不在型とは

家主不在型の定義

家主不在型とは、民泊を行う住宅に家主が居住せず、住宅全体または一部をゲストに貸し出す運営スタイルです。一般的に「一棟貸し」と呼ばれる形態が多く、投資用物件を活用した民泊事業でよく採用される方式です。

家主不在型のメリットとデメリット

住宅全体を貸し出せるため定員を増やしやすく収益性が高いこと、ゲストと同居しないためプライバシーが確保できること、複数物件を運営することでビジネスとしてスケールしやすいことが主なメリットです。一方で、民泊新法（住宅宿泊事業法）では家主不在型の場合、住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられており自主管理は認められません。消防設備の設置基準も家主同居型に比べて厳格になる傾向があり、緊急時対応の体制を別途整備する必要がある点がデメリットとして挙げられます。

管理業者への委託を省略できないかを検討している方は、「家主不在型の民泊で管理業者は必須？委託しない場合のリスクと条件」を確認してください。

家主同居型と家主不在型の制度上の扱いの違い

民泊新法（住宅宿泊事業法）での扱いの違い

民泊新法では、家主同居型は住宅宿泊管理業者への委託が任意で、家主自身が管理できます。これに対し家主不在型は住宅宿泊管理業者への委託が義務であり、自主管理は認められていません。この違いは、家主が現地にいるかどうかによって、ゲストの安全確保やトラブル対応の即応性に差が出るという考え方に基づいています。

旅館業法での扱いの違い

旅館業法の観点では、家主同居型は玄関帳場（フロント）の免除が認められやすく、消防設備の基準が緩和される場合があります。家主不在型では、玄関帳場免除のためのIT機器整備・緊急時対応体制の整備が特に重要になり、審査でもより厳しく確認される傾向にあります。

具体的にどの消防設備がどう変わるかは、「家主同居型と家主不在型で必要な消防設備は何が違う？」で詳しく解説しています。

自分に合った運営スタイルの選び方

家主同居型・家主不在型それぞれが向いている人

家主同居型は、自宅の空き部屋を活用して副業として始めたい方、管理コストを最小限に抑えたい方、ゲストとのコミュニケーションを楽しめる方に向いています。一方、家主不在型は、投資用物件を民泊として活用したい方、複数物件を運営して収益を最大化したい方、ゲストと同居するプライバシーの問題を避けたい方に適しています。どちらのスタイルを選ぶ場合も、民泊新法の届出または旅館業許可の取得は必須であり、運営スタイルが決まっても手続きを省略できるわけではない点に注意してください。

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同居・不在の境界が曖昧なケースの注意点

「一時的な不在」は家主不在型とみなされないことがある

普段は家主が同居しているものの、旅行や出張でたまたま不在にしている間だけゲストを受け入れる場合、多くの自治体では「一時的な不在」として家主同居型の扱いを維持できるとされています。ただし、不在期間の長さや頻度によっては家主不在型とみなされ、住宅宿泊管理業者への委託義務が生じる可能性があるため、境界が曖昧な運営スタイルを検討している場合は、事前に自治体の窓口で扱いを確認しておくことが重要です。

二世帯住宅・離れの扱いにも注意する

同じ敷地内に離れや別棟がある二世帯住宅のような物件では、母屋に家主が住み、離れをゲストに貸し出す場合に家主同居型として扱われるかどうかが分かれるケースがあります。建物間の距離や、生活動線が独立しているかどうかによって判断が変わるため、こうした変則的な物件では特に事前相談が欠かせません。

運営スタイルを変更する場合の注意点

家主同居型から家主不在型への変更には手続きが必要

転勤や引っ越しなどの事情で、途中から家主同居型を家主不在型に切り替えるケースもあります。この場合、住宅宿泊管理業者への委託契約の締結、消防設備の見直し、届出内容の変更手続きなど、複数の対応が必要になります。運営スタイルの変更は「なんとなく」行えるものではなく、正式な変更届出を経る必要がある点を押さえておいてください。

まとめ

家主同居型は自分も住みながら空き部屋を貸し出す運営方法で、管理コストが低く初心者向け
家主不在型は自分は住まずに住宅全体を貸し出す運営方法で、収益性は高いが管理体制の整備が必要
民泊新法では家主不在型の場合、住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられている
旅館業法では家主同居型のほうが玄関帳場免除・消防設備基準の面で有利になりやすい
どちらのスタイルでも許可・届出の取得は必須であり、自分の生活スタイルと物件の性質から判断することが重要

「自分の住み方・物件でどちらのスタイルが適しているか確認したい」という方は、まず無料の物件診断を活用してみてください。

▶ 詳しくは「民泊にフロントって必要？旅館業法の「玄関帳場」が免除される条件を解説」をご覧ください。

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