「民泊新法で始めると年間180日しか営業できないと聞いた。半分しか稼げないなら意味がないのかな…」
民泊新法（住宅宿泊事業法）では、年間の営業日数が180日（約半年）以内に制限されています。この制限を聞いて「収益が限られる」と感じる方も多いですが、正しく理解して活用すれば十分に収益を上げることができます。
本記事では、180日制限の正しい理解と、制限内で収益を最大化するための戦略を解説します。
180日制限とは何か
年間180日制限のルール
住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出で民泊を運営する場合、年間の営業日数は180日以内に制限されています。これは全国一律のルールです。
- 営業日数のカウント：ゲストが宿泊した日数をカウントする（空室の日はカウントされない）
- 1日のカウント：正午から翌日正午までを1日とカウントする自治体が多い（自治体によって異なる）
- 上限超過の罰則：180日を超えた場合、業務停止命令・30万円以下の過料などの罰則がある
上乗せ条例でさらに制限されるケースがある
全国一律の180日制限に加えて、自治体の上乗せ条例によってさらに制限される場合があります。
- 新宿区：平日（月曜正午〜金曜正午）の営業が禁止。実質的に週末のみ営業可
- 京都市：住居専用地域での1月15日〜3月15日の営業が禁止
- 多くの住居専用地域：平日の営業を制限する条例がある自治体が多い
180日制限内で収益を最大化する3つの戦略
戦略①：繁忙期に集中して稼ぐ
年間180日という制限があるからこそ、「いつ営業するか」の戦略が重要です。需要が高い繁忙期に集中して営業することで、限られた日数でも高い収益を上げられます。
- 観光シーズン：桜の季節（3〜4月）・夏休み（7〜8月）・紅葉シーズン（10〜11月）・年末年始
- イベント時：近隣での大型イベント（コンサート・スポーツ大会・展示会）開催時
- 連休：GW・シルバーウィーク・3連休など
繁忙期にはダイナミックプライシング（需要に応じた価格設定）を活用して、宿泊単価を2〜3倍に引き上げることも可能です。
戦略②：閑散期は賃貸に切り替える
民泊と賃貸を組み合わせることで、180日制限の空白期間を有効活用できます。
- 民泊の営業が少ない平日・閑散期に、マンスリー賃貸として貸し出す
- 学生・社会人向けの短期賃貸として活用する
- 法人向けのサービスアパートメントとして活用する
ただし、民泊と賃貸の切り替えには契約上の手続きが必要です。事前に専門家に相談することをおすすめします。
戦略③：旅館業許可に切り替えて制限を撤廃する
最も根本的な解決策は、民泊新法の届出から旅館業許可に切り替えることです。旅館業許可を取得すれば、年間を通じた営業が可能になります。
- メリット：180日制限がなくなる。上乗せ条例の対象外になる場合が多い
- デメリット：消防設備・衛生設備への初期投資が必要。許可取得の手続きが複雑
180日制限内での現実的な収益シミュレーション
月間最大15日稼働での収益目安
年間180日÷12か月＝月間平均15日が最大稼働日数です。
- 都心ワンルーム（1泊10,000円・月15日稼働）：月間売上15万円→手残り約7〜8万円（手数料・経費差引後）
- 観光地の1LDK（1泊15,000円・月15日稼働）：月間売上22.5万円→手残り約11〜12万円
繁忙期に価格を上げ・閑散期に賃貸を活用することで、実質的な年間収益を向上させることができます。
まとめ
- 民泊新法の180日制限は全国一律のルール（自治体条例でさらに制限される場合あり）
- 繁忙期集中・ダイナミックプライシングで制限内の収益を最大化できる
- 閑散期に賃貸と組み合わせることで年間を通じた収益を確保できる
- 旅館業許可に切り替えることで180日制限を撤廃できる
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