「民泊の申請をする前に、この物件で申請が却下されるリスクがないか確認したい。どんな物件が通りにくいのか知りたい」
申請が却下される物件にはいくつかの共通した特徴があります。「物件を買ってから気づいた」「申請書類を全部揃えてから却下された」というケースが後を絶ちません。物件選びの段階、あるいは申請前に以下のチェックリストで確認することで、無駄な時間・費用の投資を防げます。
申請が却下されやすい物件の特徴
特徴①：旅館業許可が取れない用途地域
物件の用途地域は、旅館業許可申請の最初の関門です。住居専用地域（第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域）では、旅館業許可は原則として取得できません。工業専用地域では旅館業許可・民泊新法の届出ともに不可です。物件の住所から用途地域を確認し、旅館業許可が可能なエリアかどうかを最初に判断してください。
特徴②：消防設備の設置が困難な構造
旅館業許可では自動火災報知器・誘導灯などの消防設備の設置が必要ですが、建物の構造によっては設置工事が困難または費用が想定外に高額になるケースがあります。たとえば天井が低くて感知器の設置に支障がある・配線工事が困難な構造・スプリンクラーが必要な規模だが設置スペースがないなどの問題が考えられます。消防署への事前相談で設置可否を確認することが重要です。
特徴③：管理規約に民泊禁止の記載がある
マンションの管理規約に「民泊禁止」「住宅宿泊事業の禁止」などの記載がある場合、規約変更（区分所有者の3/4以上の賛成）なしには届出・許可申請ができません。管理規約は物件契約前に必ず入手して確認してください。
特徴④：学校・病院・児童福祉施設が半径100m以内にある
旅館業許可の申請では、学校・病院・児童福祉施設などから一定距離（多くの自治体で100m）以内の物件は、これらの施設への「照会」が行われます。照会先の施設が許可に反対した場合、許可が下りないことがあります。物件の住所を中心に周辺を確認しておきましょう。
特徴⑤：客室面積が基準以下
旅館業許可では、客室の広さに基準があります（1人あたり3.3㎡以上が一般的）。面積が基準を下回る場合は定員を1名に減らすか、増築・改築で面積を確保する必要があります。小さな物件では定員が著しく制限されるため、収益性の観点でも確認が必要です。
特徴⑥：再建築不可物件・市街化調整区域
接道義務を満たさない再建築不可物件は、許可申請時に問題になる場合があります。また市街化調整区域では宿泊施設の新設は原則不可とされており、旅館業許可の取得が困難なケースがあります。物件情報に「再建築不可」「調整区域」の記載がある場合は、必ず行政書士に確認してください。
申請前の事前チェックリスト
- 用途地域を確認した（住居専用地域・工業専用地域でないか）
- 消防署に事前相談して消防設備の設置が可能か確認した
- 管理規約に民泊禁止の記載がないか確認した
- 学校・病院・児童福祉施設との距離を確認した（100m以内にないか）
- 客室面積が1人あたり3.3㎡以上あるか確認した
- 再建築不可物件・市街化調整区域でないか確認した
まとめ
- 却下リスクが高い物件：住居専用地域・消防設備設置困難・民泊禁止規約・学校近傍・面積不足など
- 複合的な問題がある物件は行政書士に物件診断を依頼して総合的に判断してもらう
- 物件契約前に確認することで、無駄な投資を防げる
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