「マンションの一室を民泊に使いたい。管理規約を確認したら『民泊禁止』と書いてあった。どうすれば民泊ができるようになるの？」
マンションで民泊を始める際に最初にぶつかる壁が「管理規約」です。管理規約に民泊禁止の記載がある場合、いくら設備を整えても許可申請ができません。しかし、正しい手順を踏めば管理規約を変更して民泊を可能にできる場合があります。
本記事では、マンションの管理規約の確認方法と、民泊可能にするための変更手順を解説します。
まず管理規約を確認する
管理規約のどこを確認すればいいのか
管理規約を入手したら、以下のキーワードが含まれる箇所を探してください。
- 「民泊」「住宅宿泊事業」「旅館業」
- 「宿泊業」「宿泊サービス」
- 「専ら住居として使用する」という表現（これも民泊禁止の根拠になる場合がある）
管理規約のパターン別の対応
- 「民泊禁止」と明記されている場合：規約変更の手続きが必要。変更には区分所有者の3/4以上の賛成が必要
- 民泊に関する記載がない場合：解釈によって異なるため管理組合に確認が必要。「住居専用」の条項がある場合は民泊が制限される可能性がある
- 「民泊可」と明記されている場合：管理組合への事前報告を行った上で許可申請を進められる
管理規約を入手する方法
- 不動産業者に依頼する（物件購入・賃借を検討している段階）
- マンションの管理会社・管理組合に直接請求する
- 区分所有者として管理組合の総会資料として入手する
管理規約は区分所有者であれば閲覧・交付請求ができます。賃借人（入居者）の場合も、賃貸借契約の際に貸主（オーナー）から取り寄せてもらえます。
管理規約を変更する手順
ステップ①：管理組合への相談・提案
まず管理組合の理事会に民泊を始めたい旨を相談します。いきなり総会に諮るのではなく、理事会での事前協議を通じて理解を得ることがスムーズな進め方です。
ステップ②：近隣区分所有者への説明
特に隣室・上下階の区分所有者に対して、民泊の運営方針（騒音対策・ゲスト管理・緊急時対応など）を丁寧に説明して理解を得ます。反対意見を事前に解消することが総会での賛成票獲得につながります。
ステップ③：管理組合総会での決議
管理組合の定期総会または臨時総会において、管理規約の変更議案を提案します。
- 必要な賛成票：区分所有者の議決権の3/4以上の賛成が必要（区分所有法第31条）
- 総会の招集：全区分所有者に対して招集通知を送付する（通常2週間前）
- 議案書の作成：変更後の管理規約案を明示した議案書を準備する
ステップ④：規約変更後の届出・許可申請
管理規約の変更が決議されたら、民泊新法の届出または旅館業許可の申請を進めます。
賃貸マンションの場合の注意点
オーナーの許可が絶対条件
賃貸マンションで民泊を始める場合、管理規約の確認に加えて、オーナー（貸主）の書面による許可が絶対条件です。
- オーナーの口頭での許可だけでは不十分。必ず書面で残す
- オーナーが許可しても管理組合が禁止していればNG
- 管理組合とオーナー、両方の許可が必要
まとめ
- 管理規約に民泊禁止の記載がある場合、規約変更には区分所有者の3/4以上の賛成が必要
- 管理規約の変更は理事会への相談→近隣への説明→総会決議の順で進める
- 賃貸マンションではオーナーの書面による許可も必須
- 管理規約の確認は物件契約前に必ず行う
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