「東京23区で民泊を始めたいが、区によって規制の厳しさが全然違うと聞いた。特に厳しい区はどこで、どう対策すればいいのか知りたい。」
東京23区は民泊の需要が最も高いエリアである一方、区ごとの上乗せ条例によって営業できる日数や条件が大きく異なります。2026年に入ってからも複数の区で規制強化が相次いでおり、知らずに物件を契約すると想定の半分以下しか営業できない事態にもなりかねません。この記事では特に規制が厳しい区の傾向と、その対策を整理します。
2026年、規制強化が相次ぐ東京23区
渋谷区・千代田区は2026年7月に大幅強化
渋谷区は2026年7月1日施行の条例改正で、制限区域に第一種・第二種住居地域や準住居地域を追加し、区内住宅地の大半を対象区域としました。さらに家主不在型でも180日営業できた「管理業者の事務所が半径100メートル以内」という特例を廃止し、オーナー本人が同じ建物や隣接地に住む家主居住型でなければ、営業日数は年間63日程度まで絞られます。千代田区も同時期の改正で、文教地区や学校周辺など人口密集区域において管理者常駐型を含む全形態を全期間禁止とする区域を拡大しました。
豊島区は2026年12月から年間120日に制限
豊島区は当初、年間84日という制限案を検討していましたが、事業者・区民双方の意見を踏まえて年間120日程度に修正し、2026年12月16日から施行される見込みです。特筆すべきは、この制限がすでに届出済みの既存施設にも遡及して適用される点で、現在180日フルで営業している施設も対象になります。
墨田区・葛飾区は2026年4月から平日営業を原則禁止
墨田区と葛飾区では2026年4月から新条例が施行され、管理者が常駐していない届出住宅は平日（月曜正午〜金曜正午）の営業ができなくなりました。実質的に週末のみの営業となりますが、新規に届出を行う施設が対象で、既存施設は当面適用外とされています。
従来から規制が厳しいとされる区
中央区・目黒区・荒川区は週末のみの営業に制限
中央区・目黒区・荒川区などは以前から条例により営業日を週末のみに制限しており、実質的な営業可能日数は年間100日前後にとどまります。中央区は宿泊単価が23区内で最も高い水準にある一方、営業日数の制限と高い家賃を考慮すると、利回りでは不利になりやすい点に注意が必要です。
新宿区・台東区も取り締まりが強化されている
新宿区は届出件数が23区で最も多く、2025年11月には16施設への業務停止命令、4事業者への廃止命令が出されるなど取り締まりが強化されています。台東区でも管理者が常駐しない届出住宅は平日の営業が原則できないなど、独自の上乗せ条例が運用されています。
規制が厳しい区で営業するための対策
家主居住型・管理者常駐型を選ぶか、旅館業許可へ切り替える
規制が厳しい区であっても、オーナー自身が近隣に居住する家主居住型や、管理者を常駐させる体制を整えれば、上乗せ条例の日数制限を回避できるケースが多くあります。それが難しい場合は、上乗せ条例の対象外となる旅館業許可（簡易宿所）への切り替えを検討することで、通年営業が可能になります。
まとめ
- 渋谷区・千代田区は2026年7月の改正で家主不在型が実質的に営業困難になった
- 豊島区は2026年12月から既存施設も含めて年間120日に制限される見込み
- 墨田区・葛飾区は2026年4月から管理者常駐なしの平日営業が原則禁止
- 中央区・目黒区・荒川区は以前から週末営業のみに制限されている
- 家主居住型・管理者常駐型の選択や旅館業許可への切り替えが有効な対策になる
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監修者
渡邊 雄一郎
トライアド行政書士事務所代表。法科大学院修了・法務博士・行政書士。民泊専門サービス「民泊GO」を運営し、住宅宿泊事業の届出、旅館業許可、特区民泊を中心に、消防・建築・近隣対応まで含めた民泊の立ち上げ支援を行っています。
