「民泊の物件を探しているけど、どんなエリアの物件を選べば集客できるの？同じ価格の物件でも立地によって稼働率が全然違うと聞いた」
民泊の収益性は、間取りや内装以上に立地に大きく左右されます。「駅から少し遠いけど安いから」という理由だけで物件を選んでしまうと、想定していた稼働率を大きく下回ることがあります。立地を正しく見極めるための3つの要素を理解しておきましょう。
立地選びで重要な3つの要素
要素①：交通アクセスの良さ
旅行者にとって、宿泊先までのアクセスのしやすさは予約を決める重要な要因です。特にスーツケースを持った旅行者が無理なく移動できる距離感がポイントになります。
- 最寄り駅からの距離：徒歩10〜15分以内が理想的とされる。これを超えると検索結果で敬遠されやすくなる
- 空港・主要駅へのアクセス：乗り換えが少なく30〜60分以内でアクセスできることが望ましい
- 夜間の交通手段：終電を逃したゲストのためにタクシーが拾いやすいエリアかどうかも評価される要素になる
要素②：観光需要の高さ
どれだけアクセスが良くても、そのエリアに「行きたい理由」がなければ需要は生まれません。観光資源や商業施設との位置関係を確認することが重要です。
- 観光スポットへの近さ：主要観光地・繁華街・商業施設まで徒歩または電車で30分以内であることが望ましい
- インバウンド需要：外国人旅行者からの人気が高いエリアは、高単価・高稼働率を実現しやすい
- 季節変動の少なさ：一年を通じて一定の需要があるエリアの方が、繁忙期・閑散期の差が少なく安定した収益を見込める
要素③：競合状況の把握
需要があっても、すでに多くの民泊・ホテルが集中しているエリアでは、価格競争に巻き込まれやすくなります。物件を決める前に、実際の競合状況をリサーチすることをおすすめします。
- OTAでの競合確認：AirbnbやBooking.comで同エリアの民泊を検索し、件数・価格帯・稼働状況（カレンダーの埋まり具合）を確認する
- ホテルとの競合：大型ホテルが密集しているエリアでは、単価面で対抗するのが難しくなることがある
エリア別の特徴と戦略の違い
立地のタイプによって、求められる戦略も異なります。自分が目指す運営スタイルに合ったエリアを選ぶことが大切です。
- 都市観光地（東京・大阪・京都など）：需要が高く稼働率が高い反面、競合も多いため、内装やサービスでの差別化が重要になる
- リゾート地（軽井沢・箱根・ニセコなど）：高単価設定がしやすい一方、季節による需要の変動が大きいため年間の収支計画が重要
- 地方の観光地：競合が少なく高稼働率を狙えるエリアもあるが、需要そのものの調査を丁寧に行う必要がある
実際に現地を訪れて確認することの重要性
地図やデータだけでなく、実際に現地を訪れて「夜の雰囲気」「最寄り駅からの実際の歩行ルート」「周辺の飲食店の充実度」などを自分の目で確認することも重要です。地図上の距離以上に、実際の体感距離や安全性が予約の決め手になることがあります。
まとめ
- 立地選びの3要素：交通アクセス・観光需要・競合状況
- 最寄り駅から徒歩10〜15分以内・空港や主要駅へのアクセスが良いエリアが有利
- OTAで同エリアの民泊の稼働状況を事前に調査することで需要を把握できる
- 季節変動の少ないエリアの方が安定した収益を見込める
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