東京23区で民泊を始めたい！区ごとに違うルールと対策を比較

「東京23区で民泊を始めたいけど、区によって規制の厳しさが全然違うと聞いた。どの区が厳しくて、どの区が始めやすいのか知りたい。」

東京23区は民泊の需要が最も高いエリアである一方、区ごとの上乗せ条例によって営業できる日数・条件が大きく異なります。2026年に入ってからも複数の区で規制強化が相次いでおり、区の選び方次第で収益性が大きく変わります。

規制が厳しい区のランキング

渋谷区・千代田区・豊島区で規制強化が相次ぐ

2026年に入り、渋谷区・千代田区が制限区域を拡大し、豊島区は既存施設も含めた年間120日への制限を予定するなど、規制強化の動きが相次いでいます。

規制が厳しい区のランキングと対策は、「東京23区で民泊規制が厳しい区はどこ？ランキングと対策」で解説しています。

比較的始めやすい区

北区は2026年時点でも上乗せ条例がない

北区は2026年時点でも独自の上乗せ条例を設けておらず、区内全域で年間180日の営業が可能です。ただしこの状態が今後も続く保証はありません。

始めやすい区の条件と理由は、「東京23区で民泊が比較的始めやすい区はどこ？条件と理由」で解説しています。

渋谷区の独自ルール

2026年7月の改正で家主不在型が実質的に困難に

渋谷区は2026年7月の条例改正で制限区域を拡大し、家主不在型では実質的に年間63日程度まで営業日数が絞られるようになりました。

渋谷区の独自ルールと申請の注意点は、「渋谷区で民泊を始めたい！独自ルールと申請の注意点」で解説しています。

台東区（浅草エリア）の規制

管理者常駐なしでは平日営業ができない

浅草エリアを抱える台東区では、管理者が常駐しない届出住宅は月曜正午から土曜正午までの営業ができません。管理者常駐の体制を確保できるかが鍵になります。

台東区の規制と申請の流れは、「台東区で民泊を始めたい！浅草エリアの規制と申請の流れ」で解説しています。

墨田区（スカイツリー周辺）の規制

2026年4月から平日営業が原則禁止に

スカイツリー観光需要の高まりを受け、墨田区は2026年4月から管理者常駐のない届出住宅の平日営業を原則禁止とする条例を施行しました。

墨田区の規制と注意点は、「墨田区で民泊を始めたい！スカイツリー周辺エリアの規制と注意点」で解説しています。

区選びで押さえるべき視点

現状の規制だけでなく将来の強化リスクも見る

東京23区で物件を選ぶ際は、現時点での上乗せ条例の厳しさだけでなく、将来的な規制強化の可能性も考慮する必要があります。北区のように現時点で規制が緩やかな区であっても、墨田区・葛飾区のように急に条例が施行される可能性は常にあります。区ごとの規制動向を継続的にウォッチしつつ、規制強化のリスクに左右されない旅館業許可の取得も選択肢として検討しておくことが、長期的に安定した民泊経営につながります。

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23区内で物件を比較検討する際のコツ

同じ区内でも用途地域によって条件が変わることを忘れない

「〇〇区は規制が厳しい／緩い」という区単位の情報はあくまで目安であり、実際には同じ区内でも用途地域によって条件が大きく変わります。規制が厳しいとされる区であっても商業地域の物件であれば有利な条件で営業できることがあり、逆に規制が緩いとされる区であっても住居専用地域では制限を受けることがあります。区単位の情報を参考にしつつも、最終的には個別の物件について用途地域・管理規約・上乗せ条例を一つずつ確認するプロセスを省略しないことが重要です。

23区外への視野拡大という選択肢

隣接県・多摩地域も含めた比較検討も有効

23区内での規制強化が続く中、神奈川県・埼玉県・千葉県などの隣接エリアや、東京都の多摩地域まで視野を広げて物件を探すことも、規制リスクを分散させる一つの方法です。都心へのアクセスを保ちながら、23区内より緩やかな規制のもとで運営できる可能性もあるため、23区にこだわりすぎず広い視野で物件を検討することをおすすめします。

区役所・都税事務所との付き合い方

区の窓口担当者との関係構築も長期運営の助けになる

23区での民泊運営では、区の窓口担当者と良好な関係を築いておくことも、長期的に安定した運営を続けるうえで意外と重要なポイントです。条例改正の動きなど、公式発表前の実務的な情報を早めにキャッチできることもあり、定期報告や各種手続きの際に誠実な対応を積み重ねておくことが、いざという時の相談のしやすさにつながります。

23区の情報を一度に比較するツールの活用

自治体ごとの条例一覧を整理しておくと判断しやすい

23区それぞれの上乗せ条例の内容は頻繁に更新されるため、区ごとの規制内容を一覧化した資料を自分で整理しておく、あるいは行政書士から最新の一覧表を提供してもらうことで、複数の候補エリアを効率的に比較検討できます。物件情報と条例情報を突き合わせながら検討を進めることが、機会損失のない意思決定につながります。