「民泊新法で始めたいけど、180日しか営業できないとわかった。この条件で年間どれだけ稼げるのか、計画の立て方を教えてほしい」
180日制限内で最大の収益を得るためには、「いつ」「どんな単価で」「何日稼働させるか」を事前に計画することが重要です。行き当たりばったりの運営では、制限日数を最も価値の高い時期に使えず機会損失が生じます。
年間収益計画の3つの要素
要素①：月別の需要予測
まず自分の物件があるエリアの月別需要を把握します。AirbnbなどのOTAの「スマートプライシング機能」や、周辺物件の稼働状況を参考に需要の高い月・低い月を把握しましょう。
- 需要が高い月（例：東京）：3・4・7・8・10・12・1月
- 需要が低い月（例：東京）：1〜2月（正月明け後）・6月（梅雨）・9月
要素②：月別の目標宿泊日数
180日の制限を需要に合わせて月別に配分します。需要が高い月に多くの日数を割り当て、需要が低い月は少なくする配分が基本戦略です。
- 繁忙月（3・4・7・8・12月など）：各月15〜20日稼働を目標
- 閑散月（2・6・9月など）：各月5〜10日稼働または賃貸に切り替え
- 合計：年間180日以内に収まるよう調整
要素③：月別の目標単価
需要に応じて宿泊単価を変動させます（ダイナミックプライシング）。
- 繁忙期：通常単価の1.5〜3倍に設定
- 閑散期：通常単価またはやや低めに設定（稼働率を確保するため）
- 連休・イベント時：さらに高い単価を設定
年間収益計画のサンプル
東京都内・1LDK（通常単価10,000円/泊）の場合
- 繁忙月（6か月）：15日稼働×15,000円（1.5倍）＝225,000円/月
- 閑散月（6か月）：10日稼働×10,000円＝100,000円/月
- 年間売上概算：225,000×6＋100,000×6＝1,950,000円
- OTA手数料・経費（40%）控除後：年間手残り約117万円
上乗せ条例で週末のみ営業の場合は稼働日数がさらに減るため、単価の引き上げが特に重要になります。
計画を実行するためのポイント
- OTAカレンダーの事前管理：需要が高い時期は早めに公開し、閑散期は非公開または単価を上げる
- 定期的な見直し：月1回程度、実際の稼働状況と計画を比較して調整する
- 日数管理の徹底：180日の残り日数を常に把握し、上限超過を防ぐ
まとめ
- 年間収益計画は「月別需要予測」「月別稼働日数」「月別単価」の3要素で構成する
- 需要が高い月に多くの日数を割り当て、繁忙期に単価を上げることが基本戦略
- 閑散期は賃貸との組み合わせで収益を補完する
- 月1回のペースで実績と計画を比較して調整する
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▶ 詳しくは「民泊って年間半分しか営業できないの？180日制限を賢く活用する方法」をご覧ください。
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