「家主同居型で民泊を始めたけど、転居することになった。家主不在型に変更するにはどうすればいい？」
家主同居型から家主不在型への変更は、単なる住所変更ではなく、法律上の義務が変わる重要な手続きです。特に民泊新法の場合、管理業者への委託義務が生じるため、事前の準備が必要です。
家主同居型から不在型に変更するタイミング
変更が必要になる主なケース
- 転居・引越しにより民泊住宅に住まなくなった
- 長期出張・単身赴任で実態として不在が続くようになった
- 収益拡大のため家主不在型での通年運営に切り替えたい
- 家主同居によるプライバシーの問題を解消したい
民泊新法（届出）の変更手続き
変更届出の提出が必要
民泊新法で家主同居型として届け出ている場合、家主不在型に変更する際は「住宅宿泊事業変更届出書」を管轄の都道府県（または市区町村）に提出する必要があります。
管理業者への委託契約が必須
家主不在型に変更する場合、住宅宿泊管理業者への委託が法律上の義務となります。変更届の提出前に、管理業者との委託契約を締結しておく必要があります。
- ステップ①：住宅宿泊管理業者（国土交通大臣登録業者）を選定する
- ステップ②：管理業者と委託契約を締結する
- ステップ③：住宅宿泊事業変更届出書に管理業者の情報を記載して提出する
- ステップ④：変更届が受理されれば家主不在型として営業継続できる
注意：変更前に委託業者を決めておく
管理業者との契約なしに家主不在型に変更することはできません。転居などで急ぎの場合も、必ず変更届の提出前に管理業者との契約を完了させてください。
旅館業許可の変更手続き
旅館業許可では変更申請が必要な場合がある
旅館業許可（簡易宿所）で家主同居型から不在型に変更する場合、施設の管理体制が変わるため、保健所への変更申請または事前相談が必要になる場合があります。特に玄関帳場免除の条件が変わる場合は、新たな対応体制の整備が求められます。
- 保健所への相談：変更内容（居住形態・管理体制）を報告し、追加の手続きが必要かを確認する
- 緊急時対応体制の見直し：家主不在になることで玄関帳場免除の条件（常駐要件など）を満たせなくなる場合がある
変更に伴うその他の注意点
消防設備の見直しが必要な場合がある
家主同居型では緩和されていた消防設備の基準が、家主不在型になることで厳格化される場合があります。消防署に相談し、追加の設備整備が必要かを確認してください。
収益計画の見直し
管理業者への委託手数料（売上の15〜30%程度）が新たに発生するため、収益計画を見直すことが重要です。
まとめ
- 民泊新法の家主同居型→不在型への変更には変更届の提出と管理業者との委託契約が必要
- 旅館業許可の場合は保健所への相談・変更申請が必要な場合がある
- 変更前に管理業者の選定と契約を完了させておく
- 消防設備の基準が変わる場合があるため消防署への確認も必要
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