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住宅宿泊事業（いわゆる民泊新法）の届出は、書類集めから始めるのではありません。物件が届出対象の住宅か、民泊に使える権限があるか、管理体制をどう組むかを先に決め、その条件に合う書類をそろえます。
届出書と添付書類の提出先は、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等です。民泊制度運営システムを使った電子提出もできますが、自治体や書類によって原本の郵送・窓口提出が必要になるため、「すべてオンラインで完結する」と決めつけず、所在地の公式案内を先に確認してください。
最初に押さえる点は次の3つです。
- 必要書類は、個人・法人、所有・賃借・転借（借主からさらに借りる場合）、区分所有、管理委託の有無で変わる
- 全国共通の法定書類に加え、自治体独自の様式や事前手続が追加される場合がある
- 電子提出を選んでも、一部の原本を別途提出する場合がある
この記事では、2026年8月31日時点の観光庁・自治体の公式情報をもとに、届出前の確認、必要書類、オンライン提出、差し戻しを防ぐ順序を整理します。
住宅宿泊事業の届出は「条件確認→書類→提出」の順で進める
住宅宿泊事業を営もうとする人は、住宅宿泊事業届出書に必要事項を記載します。これに添付書類を添えて、住宅所在地を管轄する都道府県知事等へ届け出ます。届出事項には、届出者、住宅、営業所、管理委託等に関する情報が含まれます。全国共通の届出事項は、観光庁の住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについてで確認できます（2026年8月31日確認）。
進め方は、①住宅・使用権限・管理体制を確定する、②その条件に応じた書類をそろえる、③システム入力と必要な原本提出を行う、の順です。
ただし、住宅宿泊事業の届出が適切かどうかは、書類の数だけでは判断できません。旅館業の許可又は特区民泊の認定を検討すべき計画もあるため、制度が決まっていない段階では、先に制度選択の条件を整理します。
この記事は住宅宿泊事業の届出実務に絞ります。旅館業・特区民泊の必要書類や申請手順は、それぞれの代表記事で確認してください。
届出前に住宅・権限・管理体制を確認する
必要書類は、届出者と物件の条件を反映した結果です。最初に次の3点を確定すると、不要な書類を集めたり、必要な承諾を後から取り直したりする手戻りを減らせます。
届出対象となる「住宅」か
住宅宿泊事業の対象となる住宅は、設備要件と居住要件の両方を満たす必要があります。設備要件は、届出住宅に「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」が設けられていることです。届出対象に含まれない近隣の公衆浴場等で浴室を代替することはできません。
居住要件は、次のいずれかに該当することです。
- 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
- 入居者の募集が行われている家屋
- 随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋
詳しい定義と考え方は、観光庁の対象となる住宅で確認できます（2026年8月31日確認）。事務所、店舗、ホテル等を「住宅」と呼び替えるだけでは、この要件を満たしません。
住宅を民泊に使える権限があるか
所有住宅でも、区分所有建物なら管理規約の確認が必要です。規約に住宅宿泊事業について定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類も求められます。
賃借人が届け出る場合は賃貸人の承諾、転借人（借主からさらに借りている人）が届け出る場合は賃貸人と転貸人の承諾を証する書類が必要です。賃貸借契約書に転貸又は宿泊事業の定めがないときは、口頭了解だけで進めず、届出に使える書面を準備します。
管理業務を自ら行うか委託するか
届出住宅の居室数が5を超える場合、又は宿泊者がいる間に住宅宿泊事業者が不在となる場合は、原則として住宅宿泊管理業者への委託が必要です。法定の例外があり、住宅宿泊事業者自身が住宅宿泊管理業者として管理する場合の扱いもあるため、物件との距離や居室数だけで自己判断しないでください。
住宅宿泊事業法第11条に基づいて委託する場合は、管理業務の全部を一つの住宅宿泊管理業者へまとめて委託します。要件と例外は、観光庁の管理業務の委託についてで確認できます（2026年8月31日確認）。委託する場合は、管理受託契約の締結時に交付された書面の写しが添付書類になります。
住宅宿泊事業の全国共通の必要書類
全国共通の添付書類は、法人と個人で異なる書類、住宅と使用権限に応じて共通して確認する書類に分けると整理しやすくなります。以下は観光庁の届出の際の添付書類を、条件分岐が分かるように再整理したものです（2026年8月31日確認）。
個人で届け出る場合の書類
| 書類 | 該当条件・注意点 |
|---|---|
| 市町村長が発行する、破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の証明書 | 個人の届出者が提出。運転免許証等の本人確認書類とは別物 |
| 法定代理人の登記事項証明書 | 届出者が営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、法定代理人が法人の場合 |
| 欠格事由に該当しないことの誓約書 | 届出者が法律上の欠格事由に当たらないことを自ら申告する書類。個人用の様式を使用 |
このほか、後述する「住宅・権限・管理に関する書類」を条件に応じて添付します。
法人で届け出る場合の書類
| 書類 | 該当条件・注意点 |
|---|---|
| 定款又は寄付行為 | 現在効力を有し、登記事項証明書の内容と整合するもの |
| 法人の登記事項証明書 | 法人の基本情報を確認する書類 |
| 役員ごとの市町村長の証明書 | 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨を証するもの |
| 欠格事由に該当しないことの誓約書 | 届出者が法律上の欠格事由に当たらないことを自ら申告する書類。法人用の様式を使用 |
このほか、次の「住宅・権限・管理に関する書類」を条件に応じて添付します。
住宅・権限・管理に関する書類
| 書類 | 該当条件・注意点 |
|---|---|
| 住宅の登記事項証明書 | 個人・法人ともに確認する全国共通書類 |
| 入居者募集の広告その他それを証する書類 | 住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合 |
| 随時居住の用に供されていることを証する書類 | 住宅が「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」に該当する場合 |
| 住宅の図面 | 下記の法定記載事項を満たすもの |
| 賃貸人の承諾を証する書類 | 届出者が賃借人の場合 |
| 賃貸人と転貸人の承諾を証する書類 | 届出者が転借人の場合 |
| 区分所有建物の規約の写し | 分譲マンション等の区分所有建物の場合 |
| 管理組合に住宅宿泊事業を禁止する意思がないことを証する書類 | 規約に住宅宿泊事業について定めがない場合 |
| 管理受託契約の締結時に交付された書面の写し | 住宅宿泊管理業務を委託する場合 |
住宅の図面には、次の内容を記載します。
- 台所・浴室・便所・洗面設備の位置
- 住宅の間取りと出入口
- 各階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積
- 非常用照明器具の位置その他、安全の確保のための措置の実施内容
図面の種類、面積の分け方、現況との一致、作成を依頼する境界は、図面の代表記事で詳しく解説しています。
観光庁は、官公署が証明する書類について、届出日前3か月以内に発行された原本を提出するよう案内しています。写しでは認められません。届出書類は日本語又は英語で記載し、英語の場合は日本語訳を添付します。住民票は通常の法定一覧に一律で加えるものではなく、住民基本台帳ネットワークで届出者の実在を確認できない場合等に提出を求められることがあります。
登記事項証明書は法務局の窓口又は登記・供託オンライン申請システムで請求できます。取得料金や受取日数を先に固定せず、申請時点の法務局案内と自治体の原本提出方法を確認してください。
自治体の追加書類は全国共通書類と分けて確認する
前章は全国共通の法定書類です。実際の届出では、自治体の条例、ガイドライン、建物条件により、事前周知、安全措置、消防相談等を証する書類が追加される場合があります。
所在地の正式な窓口は、観光庁の各自治体の情報・窓口案内から特定し、その自治体の公式ページで次を確認します（2026年8月31日確認）。
- 事前相談の要否と予約方法
- 条例による区域・期間の制限
- 周辺住民への事前周知と記録様式
- 消防署への事前相談と提出書類
- 住宅の安全確保に関する書類
- 管理規約、管理組合、賃貸人承諾に関する独自様式
- 電子提出後に原本を送る書類と送付先
品川区では事前周知・安全・消防等の独自書類がある
品川区は、届出前の流れとして、区への事前相談、周辺住民への事前周知、消防署への事前相談、住宅の安全措置、分譲マンションの管理規約、届出図面の確認を案内しています。
また、区独自の書類として、事前周知内容記録書、住宅の安全確保に関するチェックリスト、管理組合への確認書・誓約書、消防機関事前相談記録書、区独自の欠格事由誓約書等を公開しています。登記事項証明書の原本は、民泊制度運営システムへアップロードした後、郵送又は窓口へ提出する運用です。
これらは品川区の例であり、全国共通書類ではありません。最新の様式と提出方法は、品川区の住宅宿泊事業法に関する手続きで確認してください（2026年8月31日確認）。
自治体との事前相談、添付書類の条件分岐、原本提出までまとめて整理したい場合は、所在地と分かる範囲の物件情報からご相談いただけます。
オンライン提出は3方式あり、完全オンラインとは限らない
民泊制度運営システムでは、住宅宿泊事業の届出、変更、定期報告等を電子的に行えます。ただし、公式案内では申請・届出方法を次の3方式に分けています。
| 方式 | 届出書 | 添付書類 |
|---|---|---|
| 電子申請・届出 | システムで作成・提出 | 原則としてシステムで提出。ただし一部利用できない手続あり |
| 電子申請・届出（一部書類別提出） | システムで作成・提出 | 主な書類はシステム、一部は紙で別途窓口等へ提出 |
| 届出書類作成のみ | システムで作成 | 書類は紙で提出 |
電子申請・届出には、電子署名・電子証明書又は身分証明書等による本人確認が必要です。ここでいう電子手続上の本人確認書類と、法定添付書類である市町村長の証明書は、役割が異なります。
詳しい利用方法と動作環境は、観光庁の民泊制度運営システムのご案内で確認できます（2026年8月31日確認）。電子提出の可否だけでなく、どの書類を紙で別送するかまで所在地の自治体へ確認してください。
住宅宿泊事業の届出手順
届出は次の5段階で進めます。物件や自治体によって必要な準備は変わりますが、書類の取得前に条件を確定し、電子提出後の原本提出まで一つの工程として管理する点は共通です。
契約前から工事、消防、運営準備、届出、開業までの全体工程は、制度横断のスケジュール記事で整理しています。
不備や差し戻しを防ぐ5つの確認ポイント
書類名ではなく発行主体と目的まで照合する
「身分証明書」「登記事項証明書」「承諾書」は、似た呼び方でも発行主体と証明する内容が異なります。自治体のチェックリストに書かれた正式名称、対象者、発行日、原本・写しの別を一行ずつ照合してください。
届出書・契約書・図面の内容を一致させる
届出者、住宅の所在地、所有者、賃貸人、管理業者、部屋数、面積の記載が書類ごとにずれていると、確認と修正が必要になります。図面は提出時の現況と一致させ、作成後に間取りや設備を変更する場合は、工事前に届出への影響を確認します。
管理規約は「禁止の記載なし」だけで終わらせない
区分所有建物の規約に住宅宿泊事業の定めがない場合、管理組合が禁止する意思を持っていないことを証する書類が必要です。「民泊禁止と書いていないから届出できる」とは限りません。
電子提出後の原本送付を忘れない
システムでPDFを添付できても、官公署発行書類等の原本を別途求める自治体があります。送付先、提出期限、到着確認まで工程表に入れてください。
行政側と顧客側の準備を並行する
書類作成だけでなく、ごみ、清掃、駆けつけ、管理委託等の運営体制が決まらなければ、届出内容を確定できないことがあります。行政書士側の書類準備と、事業者側の契約・運営準備を分け、同時に進めます。
2025年に品川区で届け出たマンション一室・約40㎡の案件です。当事務所は書類作成・収集、現地測量、申請図面、近隣周知を担当し、当事務所側の準備には約2週間かかりました。
一方、依頼者側でごみ、駆けつけ、清掃等の運営体制を決めるまでには約1か月を要しています。両者を並行して進めたため、相談開始から提出までは全体で約1か月でした。提出から受理までは約10営業日（実日数で約2週間）です。
これは当該物件・時期・体制での個別結果であり、品川区又は全国の標準処理期間、受理期限を示すものではありません。
届出の準備期間と提出後の期間を分け、遅れやすい条件を確認したい方は、住宅宿泊事業の期間記事をご覧ください。
住宅宿泊事業の届出を専門家へ相談する境界
公式一覧を読み、条件分岐を自分で整理できる場合は、事業者自身で届出を進めることもできます。一方、次の状況では、書類を取得する前に行政書士や関係専門家へ相談すると、役割分担を決めやすくなります。
- 賃貸・転貸・区分所有で、承諾書や管理組合書類の確認が必要
- 住宅の設備要件・居住要件に該当するか判断しにくい
- 宿泊者がいる間に事業者が不在となる、又は複数居室を使うため、管理委託の要否と契約内容を整理したい
- 自治体独自の周知、安全、消防、図面の書類が多い
- 届出書、契約書、図面、管理受託契約の内容を一貫させたい
- 電子提出と原本提出、補正対応まで任せたい
行政書士へ依頼できる業務と報酬、別料金になり得る業務は、費用の代表記事で確認できます。
当事務所への相談時は、物件所在地、所有・賃貸の別、分かる範囲の図面、管理規約、予定する運営体制がお手元にあれば確認がスムーズです。資料がそろっていなくても、所在地と分かる範囲から相談できます。届出の受理時期や行政判断を保証するものではありません。
まとめ
- 届出前に、住宅要件、使用権限、管理委託の要否を確定する
- 全国共通書類を、個人・法人・住宅条件に分けて確認する
- 官公署発行書類は届出日前3か月以内の原本という条件に注意する
- 自治体独自の周知、安全、消防、管理組合等の書類を別に確認する
- 民泊制度運営システムには3方式があり、原本の別提出が残る場合がある
- 本人確認書類と市町村長の身分証明書、届出準備期間と提出後の期間を混同しない
住宅宿泊事業の届出書類、自治体との事前相談、図面、管理委託、電子提出・原本提出をまとめて整理したい方は、当事務所へご相談ください。
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著者
行政書士 渡邊 雄一郎
トライアド行政書士事務所代表。法科大学院修了・法務博士・行政書士。民泊専門サービス「民泊GO」を運営し、住宅宿泊事業の届出、旅館業許可、特区民泊を中心に、消防・建築・近隣対応まで含めた民泊の立ち上げ支援を行っています。
