民泊・旅館業ができる用途地域は？13地域の可否と確認方法

民泊を検討すると、必ず「用途地域」という言葉に行き当たります。用途地域は、都市計画区域内のうち指定された区域を、土地利用の目的に応じて13種類に分ける仕組みです。都市計画区域内でも、用途地域が指定されていない区域があります。

結論からいうと、旅館業のホテル・旅館用途を用途地域上検討できるのは、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域です。第一種住居地域には規模制限があります。一方、住宅宿泊事業は建物が法令上の「住宅」に該当することを確認し、自治体条例による区域・期間の制限を重ねて判断します。

まず押さえたいのは、住宅宿泊事業（いわゆる民泊新法）と旅館業では、用途地域の見方が同じではないという点です。住宅宿泊事業は「住宅」を使う制度として扱われます。旅館業は「旅館・ホテル」という用途の建物として扱われます。そのため、同じ土地でも結論が分かれることがあります。

そして、用途地域が適合していれば事業ができると決まるわけでもありません。用途地域はあくまで入口の条件であり、その先に建築基準法の他の規定、消防関係、自治体の条例、賃貸借契約や管理規約といった確認が残ります。

この記事では、13の用途地域の大枠、住居系・商業系・工業系それぞれの注意点、自分の物件を調べる入口、用途地域が変更された場合の考え方、用途地域以外に確認しておく事項、契約前の確認順序の順に整理します。

なお、国家戦略特区の特区民泊は指定された区域だけの別制度です。検討する場合は、該当区域かどうかを別途確認してください。

候補物件では、用途地域だけでなく、追加規制と建物条件まで契約前に確認してください。

民泊と旅館業では用途地域の見方が違う

住宅宿泊事業は、住宅として使える建物を宿泊に供する制度です。そのため、用途地域の観点では「その土地に住宅を建てられるか」が出発点になります。住宅が建てられる用途地域であれば、制度上は検討の余地が残ります。

旅館業はホテル・旅館用途として確認する

一方、旅館業（旅館・ホテル営業や簡易宿所営業）は、建築基準法上おおむね「ホテル又は旅館」という用途として扱われます。この用途が建てられない用途地域では、原則として旅館業の許可を前提にした計画は組み立てられません。用途の最終的な判断は自治体の建築部局が行うため、境界に近い物件や用途が曖昧な建物では早めの照会が必要です。

つまり、「この物件で民泊はできますか」という質問には、どちらの制度で考えるかを決めないと答えられません。物件を比較する段階で狙う制度をひとつ仮置きしてから用途地域を確認すると、候補の絞り込みで手戻りが減ります。

13用途地域の大枠

用途地域ごとの大枠は次のとおりです。いずれも一般的な整理であり、規模や地区計画などの条件で結論が変わります。

用途地域	旅館業（旅館・ホテル用途）	住宅宿泊事業（住宅用途）
第一種低層住居専用地域	原則不可	検討の余地がある
第二種低層住居専用地域	原則不可	検討の余地がある
田園住居地域	原則不可	検討の余地がある
第一種中高層住居専用地域	原則不可	検討の余地がある
第二種中高層住居専用地域	原則不可	検討の余地がある
第一種住居地域	規模の制限があり要確認	検討の余地がある
第二種住居地域	可能性がある	検討の余地がある
準住居地域	可能性がある	検討の余地がある
近隣商業地域	可能性がある	検討の余地がある
商業地域	可能性がある	検討の余地がある
準工業地域	可能性がある	検討の余地がある
工業地域	原則不可	検討の余地がある
工業専用地域	原則不可	原則不可

旅館・ホテル用途の大枠は、国土交通省の用途地域による建築物の用途制限（法別表2）を基礎に整理しています。この表は概要であり、個別の敷地・建物では自治体への確認が必要です。

表で使った言葉は、それぞれ次の意味です。

• 原則不可：用途地域の面でその用途の建物を建てられない区分で、計画は原則として成り立ちません
• 規模の制限があり要確認：用途としては入るものの面積などの制限があり、計画が範囲に収まるかを確かめる必要があります
• 可能性がある：用途地域の面では建てられる区分に入るという意味にとどまり、営業できるという結論ではありません
• 検討の余地がある：住宅用途としては入る区分ですが、条例などの制限を確認することが前提になります

住宅宿泊事業は、用途地域だけでなく、建物が法令上の「住宅」の要件を満たすか、特別用途地区等の指定がないか、自治体条例による制限を受けないかを確認します。表の「検討の余地がある」は、届出や適法な営業開始を保証する意味ではありません。

住居系の用途地域で気をつけること

住居系は住環境の保護を目的とする区分で、旅館・ホテル用途には慎重な制限がかかります。低層住居専用地域、田園住居地域、中高層住居専用地域では、旅館業を前提とした計画は原則として成り立ちません。

第一種住居地域は、旅館・ホテル用途に規模の制限が設けられています。計画中の建物が制限の範囲に収まるかは図面と面積の根拠が必要になるため、設計者と自治体の建築部局に確認してください。第二種住居地域や準住居地域は、用途地域の面では可能性が残る区分です。

住宅宿泊事業は条例と住宅要件を重ねて確認する

住宅宿泊事業については、住宅が建てられる区分であれば検討の余地があります。ただし、自治体が条例で区域や期間の制限を設けている場合があり、住居系の地域はその対象になりやすい傾向があります。制限の内容は自治体ごとに異なるため、収支を組む前に該当自治体の条例を確認する必要があります。

第一種低層住居専用地域については住宅宿泊事業と旅館業の違いを、住居専用地域の営業日制限については用途地域と自治体条例の違いを確認してください。

商業系の用途地域で気をつけること

近隣商業地域・商業地域では、用途制限上、ホテル・旅館用途を計画できます。ただし、建物の適法性、消防設備、自治体条例などの確認は別途必要です。

ただし、商業地域だから許可が取れるということではありません。旅館業の許可では、フロントや客室の仕様、換気や採光、避難経路、消防設備といった条件を建物側が満たす必要があります。既存建物を転用する場合は、用途変更にあたって建築確認申請が必要になる規模かどうかも論点です。この点は図面が手元にある段階で設計者へ相談してください。

また、繁華性の高いエリアでは、周辺への配慮や近隣説明のあり方が実務上の論点になります。用途地域が有利であることと、運営が円滑に進むことは別の話として計画に織り込みます。

事業性も別に確認します。商業地域・近隣商業地域は取得価格や賃料が高いことがあり、宿泊施設の競合も増えます。駅や観光地へのアクセスが良くても、想定客層、競合施設の価格帯、賃料を含む固定費を並べなければ、用途地域上の有利さが収益につながるとは限りません。

工業系の用途地域で気をつけること

準工業地域は、用途地域の面では旅館・ホテル用途を検討できる区分です。ただし、工場や物流施設が近接する立地も多くなります。稼働時間帯の騒音やにおい、送迎動線を現地で確かめておくと、想定単価と客層の設定を誤りません。

工業地域は、旅館・ホテル用途を建てられない区分です。住宅は建てられるため、住宅宿泊事業として検討する余地は残りますが、宿泊需要と周辺環境の見極めが必要になります。

工業専用地域は住宅も旅館・ホテル用途も建てられない区分で、住宅宿泊事業と旅館業のいずれも原則として検討できません。物件価格の安さから候補に挙がることがありますが、最初の絞り込みで外すのが実務的です。

自分の物件の用途地域を調べる入口

用途地域は、市区町村が公開している都市計画情報（都市計画図やGIS）で調べられます。窓口では都市計画課などの担当部署が対応します。窓口や電話での照会に応じる自治体が多いものの、受付の方法や回答の範囲は自治体ごとに異なります。

調べるときは、住所だけでなく地番と敷地の位置がわかる資料を用意します。敷地が複数の用途地域にまたがっている場合や、地区計画などの重複指定がある場合は、地図の色を見ただけでは判断しきれません。物件広告に記載された用途地域も、参考情報として扱い、最終確認は公的な情報で行ってください。

具体的なGISの操作手順や、担当部署へ伝える項目は、次の記事で詳しく説明しています。

用途地域が変更された場合の考え方

用途地域は都市計画の見直しによって変更されることがあります。変更があったからといって、既存の建物や営業が直ちに違法になると決まるわけではありません。

結論は個別の事情で変わります。自治体へ照会する前に、次の3点を整理しておきます。

• 建物が建てられた時期
• 建てられた時点で適法だったか
• 今後、増改築や用途変更を予定しているか

変更後に新たな計画を進める場合は、変更後の指定を前提に検討することになります。購入や賃借を検討している物件で用途地域の変更が話題になっているときは、都市計画の決定・変更の状況を自治体へ確認してください。回答内容と確認日を残しておくと、後日担当者が替わっても同じ前提で協議を続けられます。

変更の予定や決定内容は、自治体が公表する都市計画案の公告・縦覧、都市計画審議会資料、都市計画図の更新情報などで確認できる場合があります。うわさや不動産広告だけで判断せず、自治体の公開資料と担当部署の回答を確認します。

用途地域以外に確認しておく事項

用途地域の確認が終わっても、特別用途地区・地区計画、建築協定、自治体条例、管理規約・賃貸借契約、建築・消防の確認が残ります。これらは根拠も確認先も異なり、用途地域だけでは判断できません。

全体像と、契約後の損失・見落とし事例は用途地域がOKでも確認したい追加規制で詳しく説明します。ここでは、用途地域は入口であり、申込みや契約の前に建物と権利関係まで並行して見る必要がある、と押さえてください。

用途地域以外の追加規制を確認する

契約前の確認順序とまとめ

順序を整理すると、次のようになります。

用途地域は、民泊・旅館業の可否を左右する最初の関門です。住宅宿泊事業と旅館業で見方が異なること、用途地域が適合しても建物側と条例の確認が残ることを押さえておけば、候補物件の絞り込みで手戻りが減ります。なお、ここで示した整理は一般的な考え方です。実際の結論は、物件の所在地、建物の構造や規模、計画している運営方法によって変わります。

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