東京23区の民泊ルール一覧｜各区の上乗せ条例・営業制限・公式窓口

東京23区では、同じ住宅宿泊事業でも、区、用途地域、家主居住・不在、管理方法、届出時期によって営業条件が変わります。区名だけで「できる・できない」を決めず、全区一覧で大枠を確認したうえで、物件住所を各区の公式地図・条例・窓口で照合してください。本記事は23区の入口であり、営業できる曜日の細部や投資上の厳しさの比較は別記事へ分けています。

本記事の情報確認基準日は2026年8月27日です。対象は住宅宿泊事業法にもとづく住宅宿泊事業（いわゆる新法民泊）で、旅館業や国家戦略特区の特区民泊とは制度が異なります。

東京23区は区名だけで民泊可否を判断できない

「A区は厳しい、B区は緩い」という区単位の情報は、候補地を絞る初期段階の目安にはなります。しかし、契約や設備発注の判断材料としては足りません。

理由は、区の条例が区名ではなく条件で書かれているためです。多くの区は、用途地域や指定地区、学校等からの距離、家主居住型か家主不在型か、管理者が常駐するか、届出がいつ受理されたかで結論を分けています。

そのため、同じ区内の隣り合う物件でも、営業できる期間が大きく変わることがあります。区単位の一覧で候補を絞り、最後は住所単位で確認する二段構えが実務的です。

自治体ごとの規制がなぜ生じるのか、いわゆる「上乗せ条例」が単一の法令用語ではないという仕組みから理解したい場合は、全国共通の解説記事が出発点になります。

23区比較表の見方

次章の一覧表は、住宅宿泊事業法18条にもとづく区域・期間の制限を主軸にしています。近隣周知、標識、管理体制、駆け付け、廃棄物、建築・消防などの手続は、法18条の制限とは別のルールであり、表では必要最小限だけ触れています。

読むときは、次の3点を分けて見てください。

• 区域・期間制限：どの区域で、いつ宿泊させられないか
• 結論が変わる主条件：用途地域、家主居住・不在、管理者の常駐、届出・受理時期など
• 主な追加確認：施行日、経過措置、公式ページだけでは確定できない事項

「区域・期間制限を確認できない」ことは、「民泊の規制がない」「必ず年180日営業できる」「届出が容易」という意味ではありません。周知や管理の負担は、法18条の制限がない区にも存在します。

なお、正確な曜日と正午の境界、宿泊日数の数え方は、この表だけでは判断しきれません。表で候補を絞ったあとに曜日の早見表へ進む順序が、読み違いを防ぎます。

東京23区の民泊ルール一覧

確認基準日：2026年8月27日（各区公式ページ）。制限期間の細部と例外要件は、各区の条例・手引き本文が最終的な根拠になります。

「結論が変わる主条件」列には、同じ区の中で結論を分ける変数だけを記載しています。「主な追加確認」列には、区に固有の確認事項のみを残し、該当がない区は「—」としています。特記のない区についても、当初の施行日と現在有効な経過措置は、各区の条例本文で確認してください。

区	法18条の区域・期間制限	結論が変わる主条件	主な追加確認	公式窓口
千代田区	区域区分と管理体制ごとの制限。家主居住型は文教地区等・学校等周辺で日曜正午〜金曜正午は不可。家主不在型は人口密集区域まで原則全日不可、人口が密集していない区域は所定の要件で180日（詳細は改正の章）	区域区分、家主居住・不在、管理者常駐、駆け付け要件	2026年7月1日施行済み。改正前届出への経過措置の個別適用は要確認	千代田区
中央区	区内全域で、宿泊できる期間は土曜正午〜月曜正午に限定	区内全域一律（例外規定の有無は要確認）	祝日等の扱いは要確認	中央区
港区	家主不在型は、住居専用地域4種と文教地区で、1月11日正午〜3月20日正午、4月11日正午〜7月10日正午、9月1日正午〜12月20日正午は実施不可	家主居住・不在、用途地域、文教地区	—	港区
新宿区	住居専用地域で月曜正午〜金曜正午は実施不可。住居専用地域外は法定上限の範囲で曜日制限なし	用途地域、敷地が複数の用途地域にまたがる場合、祝日の扱い	確認基準日時点で、公式ページ上に新たな経過措置の記載は見当たらず	新宿区
文京区	住居専用地域、住居地域、準工業地域、文教地区で、日曜正午〜金曜正午は実施不可	用途地域、文教地区、敷地境界	—	文京区
台東区（施行日注意）	2026年9月30日までは現行条例が適用。2026年10月1日施行の改正は表の直後で説明	家主居住・不在、管理者常駐、届出の提出日ではなく受理日	現行条例の区域・類型・例外の正確な組合せは要確認	台東区
墨田区	2026年4月1日以降に届出が受理された家主不在型は、区全域で日曜正午〜金曜正午は実施不可。届出住宅内・同一建物・同一敷地・隣接地等での常駐は例外	家主不在型か、管理者の常駐場所、届出受理日	2026年4月1日施行済み。同日前の受理施設は新しい営業制限の対象外	墨田区
江東区	区内全域で、月曜正午〜土曜正午は実施不可。祝日正午〜翌日正午を除く	区内全域一律（例外規定の有無は要確認）	—	江東区
品川区	商業地域・近隣商業地域（文教地区を除く）は法定上限の範囲で平日制限なし。それ以外は家主居住・不在を問わず土曜正午〜月曜正午のみ営業可、平日の祝日は営業不可	用途地域、文教地区	—	品川区
目黒区	区内全域で、日曜正午〜金曜正午は実施不可	区内全域一律（例外規定の有無は要確認）	—	目黒区
大田区	家主不在型は、小中学校の敷地周囲100m以内で月曜正午〜金曜正午は実施不可。家主居住型は制限が緩和される	家主居住・不在、学校敷地から100mの範囲	公式ページに2022年1月1日以降適用と記載。それ以前の届出住宅の経過措置は要確認	大田区
世田谷区	住居専用地域で、月曜正午〜土曜正午は原則実施不可。休日正午〜翌日正午を除く	用途地域、休日、敷地が複数の用途地域にまたがる場合	—	世田谷区
渋谷区（施行日注意）	2026年7月以降の新規届出は、文教地区・住居専用地域に加え、第一種・第二種住居地域・準住居地域にも季節型の実施制限。制限期間を除く営業可能日は公式概要で年間63日	新規か既存か、用途地域、例外条件（個人事業者、管理居室5以下、家主居住等。詳細は改正の章）	2026年7月1日施行済み。2026年6月30日以前の届出住宅は旧制度の経過措置	渋谷区
中野区	住居専用地域4種では金・土・日・祝日のみ宿泊可。区域外は曜日制限なし。一定の家主同居型は区長の許可により条件付きで平日実施が認められる場合がある	用途地域、家主同居型の要件、区長許可、家主不在型か	—	中野区
杉並区	住居専用地域4種の家主不在型は、月曜正午〜金曜正午の実施を制限。休日前正午〜休日後正午を除く	用途地域、家主不在型か、休日	—	杉並区
豊島区（施行日注意）	2026年12月15日までは法18条の区域・期間制限なし。周知・管理等の区独自ルールは存在する。2026年12月16日施行の制限は改正の章で説明	現時点のルールと2026年12月16日以降を分けること、届出受理日	公布済みの将来施行条項あり。適用除外となる「規則で定める住宅」の範囲は要確認	豊島区
北区	公式届出ページと観光庁の窓口一覧では、法18条の区域・期間制限を定める条例を確認できず。要個別確認	公式ページ上、条件による区分は確認できず	家主不在型の管理業者、建築士による確認、安全措置、現地調査等の別ルールは存在。法18条条例の制定・改正の有無は、契約判断の直前に区へ再確認	北区
荒川区	区内で、月曜正午〜土曜正午は実施不可。祝日正午〜翌日正午を除く	祝日、正午境界	区域の例外の有無は要確認	荒川区
板橋区	住居専用地域4種で、日曜正午〜金曜正午は実施不可。祝日前正午〜翌日正午を除く。苦情等へ即時対応できる家主居住型等は対象外	用途地域、即時対応の要件、祝日	—	板橋区
練馬区	住居専用地域で、月曜正午〜金曜正午は実施不可。金曜正午〜月曜正午と祝日前正午〜祝日翌日正午は実施可	建物敷地の過半が住居専用地域かどうか、祝日	—	練馬区
足立区	住居専用地域で、月曜正午〜金曜正午は実施不可。祝日正午〜翌日正午は実施可。ただし12月31日正午〜1月3日正午は実施不可	用途地域、祝日、年末年始	—	足立区
葛飾区（施行日注意）	2026年4月以降の新規届出は、原則として月曜正午〜土曜正午は実施不可。祝日・年末年始を除く。家主居住型、管理者が施設に常駐する場合、商業地域は制限対象外	届出時期、商業地域、家主居住、管理者常駐	2026年4月1日施行済み。2026年3月31日までに適法な届出がされた住宅は当分の間、制限の対象外	葛飾区
江戸川区（施行日注意）	2026年7月以降、住宅宿泊管理業者へ委託する類型は、住居専用地域・住居地域で新規実施不可。曜日型ではなく運営形態型・区域型の制限	用途地域、家主居住か管理委託か、3か月以上の居住等の条件、届出の到達日と形式上の適法性	2026年7月1日施行済み。2026年6月30日までに適法な届出がされた住宅は当該制限の対象外	江戸川区

表で「施行日注意」とした区の補足

台東区は、2026年9月30日までは現行条例が適用され、2026年10月1日施行の改正により、同日以降に新規受理される届出住宅は家主居住・不在を問わず平日営業が制限されます。2026年9月30日までに受理された施設は、新しい実施制限の対象外です。禁止期間の正確な条文表現は、改正条例本文で確認してください。

渋谷区、千代田区、墨田区、葛飾区、江戸川区、豊島区の改正内容と経過措置は、次章でそれぞれ説明します。

北区については、公式届出ページと観光庁の窓口一覧で法18条の制限条例を確認できませんでした。これは「規制がない区」という評価ではなく、確認できていないという事実にとどまります。物件契約の前に、区の担当窓口で最新の制定・改正状況を確かめてください。

各区の届出先や条例へのリンクは、観光庁の各自治体の情報・窓口案内からたどれます。

2026年改正で特に届出時期の確認が必要な区

2026年は、複数の区で条例が改正されました。改正区では、「どの条例が自分の物件に適用されるか」が届出・受理の時期で分かれます。公布、施行、適用対象、経過措置を混同しないことが重要です。

渋谷区

2026年7月1日施行の改正で、新規届出に対する制限区域が拡大しました。従来の文教地区・住居専用地域に加え、第一種・第二種住居地域と準住居地域も季節型の実施制限の対象となり、区の公式概要では制限期間を除く営業可能日が年間63日とされています。

例外として、個人事業者であること、管理居室が5以下であること、家主居住又は生活の本拠が同一建物・敷地内・隣接地にあることなどの条件が示されています。2026年6月30日以前の届出住宅には旧制度の経過措置があるため、既存施設と新規計画を同じ前提で試算しないでください。

改正の詳細と申請実務は、渋谷区の記事で扱っています。

千代田区

2026年7月1日施行の条例では、文教地区等、学校等の周辺、人口密集区域、それ以外の区域に分け、家主居住型と家主不在型それぞれの管理体制ごとに制限が定められています。家主居住型は文教地区等・学校等周辺で日曜正午から金曜正午まで実施できません。

家主不在型は、人口密集区域までは原則として全日実施できず、人口が密集していない区域では管理者の常駐、又は半径700m以内かつ10分以内の駆け付けといった要件を満たすことで年180日の範囲で営業できる構成です。改正前に届出済みの施設へ経過措置がどう及ぶかは、区への個別確認が必要です。

墨田区・葛飾区

墨田区は2026年4月1日施行の条例で、同日以降に届出が受理された家主不在型について、区全域で日曜正午から金曜正午までの実施を制限しました。届出住宅内、同一建物、同一敷地、隣接地等で管理者が常駐する場合などは例外です。同日前に受理された施設は、新しい営業制限の対象外とされています。

葛飾区も2026年4月1日施行で、同年4月以降の新規届出について、原則として月曜正午から土曜正午までの実施を制限しています。祝日・年末年始は除かれ、家主居住型、管理者が施設に常駐する場合、商業地域は制限対象外です。2026年3月31日までに適法な届出がされた住宅は、当分の間、この制限の対象外とされています。

墨田区の運営実務は個別記事で解説しています。

江戸川区

江戸川区の2026年7月1日施行の条例は、曜日で区切る形ではなく、運営形態と区域で制限する構成です。住宅宿泊管理業者へ委託する類型は、住居専用地域・住居地域で新規に事業を行えません。家主が自ら管理する類型についても、対象区域では3か月以上の居住等の条件を確認する必要があります。

2026年6月30日までに適法な届出がされた住宅は、当該制限の対象外とされています。「江戸川区は営業日数や区域の制限がない」という古い説明は、この改正により当てはまりません。

豊島区

豊島区は、2026年12月15日までは法18条にもとづく区域・期間制限がない状態です。ただし、2026年12月16日施行の条例が公布済みで、施行後は区域に応じて制限の形が分かれます。

指定住居系・準工業・文教地区等では全期間、それ以外の区域では1月15日正午〜3月15日正午、4月11日正午〜7月1日正午、9月1日正午〜12月15日正午が制限されます。施行日前に受理した既存届出住宅等については、全期間制限を適用せず区内全域を季節型制限として扱う特例が設けられています。

ただし、特例の対象となる「規則で定める住宅」の具体的な範囲は、規則で確認する必要があります。年内の届出を検討している場合は、受理見込み時期と施行日の関係を早めに整理しておくと、前提の組み直しを避けられます。

調べたい内容から詳細記事を選ぶ

一覧表で候補区を絞ったら、次に必要な情報は目的によって分かれます。

営業できる曜日・時間を知りたい

正午をまたぐ宿泊の扱い、祝日や年末年始の例外、宿泊日数の数え方は、条例の文言を曜日ベースで整理しないと読み違えやすい部分です。予約受付の設定や稼働率の試算を行う段階では、曜日・時間の早見表が判断材料になります。

規制負担を比較して候補区を絞りたい

営業できる日数だけでなく、近隣周知の期間、管理体制、駆け付け要件、廃棄物処理、経過措置の有無まで含めて比較すると、区ごとの実際の負担が見えます。複数区を横に並べて検討する場合は、比較の記事が適しています。

渋谷・新宿・台東・墨田を詳しく知りたい

上記4区は、条例の構造が細かく、届出時期の影響も大きいため個別記事を用意しています。新宿区は区全体の入口となる記事から、区域・曜日・改正履歴の3方向へ進める構成です。

台東区は、2026年10月1日施行の改正と受理日の考え方が実務の分岐点になります。

渋谷区と墨田区の個別記事は、改正内容と続けて読めるよう、前章「2026年改正で特に届出時期の確認が必要な区」の各項に置いています。

同じ区内でも結論が変わる4つの条件

区が同じでも、次の4条件で結論が変わります。物件票に区名だけでなくこの4項目を書き添えておくと、候補どうしの比較条件がそろいます。

用途地域・区域境界

多くの区は、住居専用地域や文教地区など、区域を限って制限しています。商業地域は制限対象外とされる区もありますが、区によって扱いが異なるため、商業地域なら23区どこでも同じ条件になるわけではありません。

敷地が複数の用途地域にまたがる場合や、学校等からの距離で判定する区では、地図上の境界線が結論を左右します。用途地域図と条例の区域指定は、必ず物件住所で照合してください。

家主居住・不在と管理体制

家主居住型か家主不在型かで制限が分かれる区は多く、さらに管理者が届出住宅内、同一建物、同一敷地、隣接地のどこに常駐するかで例外の可否が変わります。駆け付けの距離や時間の要件を設ける区もあります。

運営を委託する前提で収支を組んでいると、家主居住型なら使えた例外が使えないことがあります。運営体制は、物件条件と同時に決める必要があります。

届出日・受理日・施行日

2026年に改正された区では、経過措置の分岐が「いつ届出が受理されたか」で決まる例が複数あります。ここで見るのは書類を出した日ではなく、不備のない一式が受理された日です。

補正が発生すれば、受理は後ろにずれます。施行日の直前に提出して旧制度を前提に計画を組むと、受理時期のずれがそのまま前提の崩れにつながります。

周知・廃棄物・建物条件

法18条の区域・期間制限がない、あるいは確認できない区でも、近隣への事前周知、標識、廃棄物処理、消防や建築の手続は別に必要です。周知期間が長い区では、届出から営業開始までの準備期間そのものが伸びます。

住宅宿泊事業の届出ができることと、消防、建築、賃貸借契約、管理規約の条件を満たすことは別問題です。どれか一つが欠けると、営業開始が止まります。

候補住所が決まった後の確認手順

一覧表は入口です。候補住所が固まったら、次の順序で確認すると、窓口へ照会すべき論点を一度に絞り込めます。

1. 住所から用途地域と、条例が指定する区域・地区に該当するかを確認する
2. 家主居住型か家主不在型か、管理者の常駐・駆け付け体制を決める
3. 適用される条例の版と、施行日・経過措置の関係を確認する
4. 周知、廃棄物、消防、建築、管理規約など届出以外の条件を洗い出す
5. 受理までの想定期間を逆算し、契約・改装・予約開始の時期を決める
6. 公式ページで確定できない点だけを、整理した情報とともに区の窓口へ照会する

窓口へ質問するときは、住所だけでなく、検討している制度、建物用途、用途地域、運営体制、届出予定時期をまとめて伝えると、回答が具体的になります。逆に住所だけを伝えると、一般的な案内で終わることが多くなります。

実務で分かれ目になった点

この段階でよく見られるのは、複数物件を比較するとき、同じ区の物件を「区の規制は同じ」と考えて評価を揃えてしまう判断です。見落としが起きやすいのは、用途地域の違い、家主居住・不在の前提、そして経過措置の適用有無の3点でした。

ここを揃えずに比較すると、購入後に想定営業日数が減り、収支と制度選択を組み直すことになります。回避策として有効なのは、比較表へ営業日数だけでなく次の項目を同じ列で入れておくことです。

• 近隣周知に必要な期間
• 管理体制にかかる費用
• 廃棄物処理の方法と負担
• 届出から営業開始までの準備期間

相談に適した時期は、物件を絞り込む前、少なくとも売買契約や賃貸借契約の前です。改正の直前に届出を予定した案件では、提出日ではなく受理日が経過措置の分岐になるため、書類の到達日、補正の見込み、受理の時期を事前に整理する必要がありました。

当時の案件では区や制度が限られており、すべての区で同じ扱いになるとは限りません。施行日が近い区を検討している場合は、スケジュールを固める段階で受理見込み時期を確認しておくと、前提の組み直しを避けられます。

なお、自治体ごとの短い「あり／なし」一覧は、社内の初期スクリーニングには使えますが、それを結論にはしません。候補が絞れた時点で、公式資料と物件条件へ戻る運用が前提になります。

まとめ・東京23区の無料物件チェック

• 東京23区の住宅宿泊事業は、区、用途地域、家主居住・不在、管理体制、届出・受理時期で条件が変わる
• 法18条の区域・期間制限と、周知・管理・廃棄物・建築消防などの手続は別に確認する
• 2026年は渋谷区、千代田区、墨田区、葛飾区、江戸川区で改正が施行され、台東区は同年10月1日、豊島区は同年12月16日施行の条例が公布済み
• 制限条例を確認できない区も「規制がない区」ではなく、窓口での再確認が必要
• 一覧で候補を絞り、最後は住所単位で公式地図・条例・窓口へ照合する

候補区や物件住所が具体化している場合は、無料物件チェックをご利用ください。次の情報をお知らせいただくと、確認が早くなります。

• 物件住所と区
• 用途地域と図面
• 検討している制度、家主居住・不在の予定
• 届出予定時期と、契約前か契約後か

ご相談では、適用される条例の版、営業できる区域・期間の制限、届出以外に必要となる追加手続、経過措置の関係、そして次に確認すべき窓口や資料を整理してお伝えします。無料物件チェックは営業可否と確認事項の整理を目的とするもので、許可や届出の受理、収益を保証するものではありません。

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