「民泊は年間180日まで営業できると聞いていたのに、自分のエリアでは週末しかダメだと言われた。なぜ？」
民泊新法では全国一律で年間180日の営業上限が設けられていますが、自治体は独自の「上乗せ条例」によってこれよりも厳しい制限を設けることができます。そのため、同じ民泊新法の届出でも、エリアによって営業できる日数・曜日が大きく異なります。
本記事では、上乗せ条例の仕組みと主要エリアの規制内容、そして対応策を解説します。
上乗せ条例とは何か
国の法律より厳しいルールを自治体が設定できる
住宅宿泊事業法（民泊新法）は国の法律ですが、同法の第18条により、都道府県・市区町村は条例によって「特定の区域・期間・日数」についてさらに制限を設けることができます。これが「上乗せ条例」です。
上乗せ条例で制限できる主な内容：
- 営業できる区域の制限（住居専用地域での営業禁止など）
- 営業できる日数の制限（180日よりさらに少ない日数に制限）
- 営業できる曜日・時間帯の制限（平日の営業禁止など）
旅館業許可なら上乗せ条例の対象外になるケースが多い
民泊新法の上乗せ条例は、あくまで「民泊新法に基づく届出」に適用されます。旅館業許可を取得した場合は、民泊新法の上乗せ条例の対象外となるケースが多く、年間を通じた営業が可能になります。
主要エリアの上乗せ条例
東京都内の主要区
- 新宿区：月曜正午〜金曜正午（平日）の営業を禁止。金曜正午〜月曜正午（週末）のみ営業可
- 台東区：住居専用地域での平日営業に制限あり
- 渋谷区・港区など：住居専用地域での平日営業を制限する区が多い
大阪市
特区民泊の新規申請が令和8年（2026年）5月29日に終了。今から始めるなら旅館業許可または民泊新法の届出を選ぶ。民泊新法の届出には上乗せ条例の制限あり。
京都市
- 住居専用地域：1月15日〜3月15日の営業を禁止（冬季制限）
- 全域：観光地エリアでも独自の制限あり
上乗せ条例による影響の試算
新宿区で民泊新法の届出をした場合
- 年間営業可能日数：約104日（週末のみ：52週×2日）
- 月間最大稼働日数：約8〜9日
- 月間売上（1泊1万円）：約8〜9万円（手数料・経費前）
同じ物件でも、旅館業許可を取得すれば年間を通じた営業が可能になり、月間20日以上稼働できます。上乗せ条例の制限が厳しいエリアほど、旅館業許可取得のメリットが大きくなります。
上乗せ条例への対応策
①旅館業許可を取得する
上乗せ条例が厳しいエリアで収益を最大化したいなら、旅館業許可の取得が最も効果的な対応策です。初期投資は必要ですが、通年営業で収益を大幅に向上させられます。
②条例が緩いエリアの物件を選ぶ
これから物件を探す場合は、上乗せ条例が緩いエリア・商業地域の物件を優先的に選びましょう。同じ都市内でも区・エリアによって条例が大きく異なります。
③条例を踏まえた収益シミュレーションを行う
物件を契約する前に、上乗せ条例による営業制限を前提とした収益シミュレーションを必ず行いましょう。制限後の収益で初期投資を回収できるかを確認することが重要です。
まとめ
- 上乗せ条例とは、民泊新法の180日制限にさらに制限を加える自治体の条例
- 新宿区は週末のみ・京都市は冬季禁止など、エリアによって制限が大きく異なる
- 旅館業許可を取得すれば上乗せ条例の対象外になるケースが多い
- 物件選びの段階で上乗せ条例を確認し、収益シミュレーションに反映させることが重要
「自分の物件のエリアの上乗せ条例が気になる」という方は、まず無料の物件診断を活用してみてください。
その物件で民泊できますか？
行政書士による無料物件診断で不安をゼロに
「自分の物件で民泊できるのか」
「この物件を買っても大丈夫なのか」
副業で始めたい方も、本格投資を検討している方も、最初の一歩は物件の診断から。
民泊GOなら、行政書士が最新の条例・建築基準法に基づきあなたの物件の営業可否をスピーディーに無料診断します。
最短当日回答！用途地域・上乗せ条例・建築基準法など、専門家があなたの代わりに徹底確認します。
完全無料！他社では有料の物件診断が、民泊GOなら無料。契約や申請の義務は一切ありません。
結果は丁寧にご説明！申請の可否と今後の進め方をミーティングでわかりやすくご説明します。
監修者
渡邊 雄一郎
トライアド行政書士事務所代表。法科大学院修了・法務博士・行政書士。民泊専門サービス「民泊GO」を運営し、住宅宿泊事業の届出、旅館業許可、特区民泊を中心に、消防・建築・近隣対応まで含めた民泊の立ち上げ支援を行っています。
