東京23区で民泊規制が厳しい区は？営業日・管理体制・周知負担で比較

東京23区に、すべての事業者に共通する「最も厳しい区」「最も始めやすい区」はありません。営業日だけを見れば厳しく見える区でも、家主居住型や一定の管理体制に例外がある場合があります。反対に、住宅宿泊事業法18条による営業日・区域の制限が確認できない区でも、周知、管理、廃棄物、建物条件の負担が軽いとは限りません。

つまり「厳しさ」は、区名ではなく「自分の運営モデルで、その住所に何の負担がかかるか」で決まります。営業日数の一覧だけで候補区を絞ると、契約後に管理体制の追加や周知の調整が必要になり、開業時期と収支の前提を組み直すことになります。

この記事では、営業日・区域、家主居住と管理体制、周知・運用、施行時期と経過措置の4軸で23区を比較し、候補区を2〜3区へ絞る手順を示します。扱うのは住宅宿泊事業（民泊新法）で、旅館業と特区民泊は別制度として整理します。区別の事実は2026年8月27日を基準日として各区公式ページを確認しています。

東京23区の民泊規制は単純な順位では比較できない

営業日が少ないことと、開業しにくいことは同じではない

営業日が多い区でも、管理体制の追加や事前周知の調整で開業が遅れることがあり、営業日の多少は開業のしやすさと一致しません。区ごとの営業日制限は比較しやすいため、順位表の形で語られがちです。しかし営業日そのものが、条例の対象区域に自分の住所が入るか、家主居住型か家主不在型か、管理者をどこに置くかで変わります。

例えば品川区は、商業地域・近隣商業地域（文教地区を除く）では法定上限の範囲で平日の制限がなく、それ以外の区域では家主居住・不在を問わず土曜正午から月曜正午までのみ営業可とされています。同じ区の中に、平日営業できる住所と週末型の住所が併存しているわけです。新宿区も、住居専用地域は月曜正午から金曜正午まで実施できませんが、住居専用地域外は曜日の制限がありません。

したがって「渋谷区は厳しい」「新宿区は厳しい」という区単位の評価は、候補住所の用途地域と運営形態が決まるまでは判断材料になりません。順位ではなく、条件の組み合わせが判断の起点になります。

条例がない・少ないように見えても別の負担がある

法18条の区域・期間制限が見つからない区を「規制のない区」とそのまま読み替えることはできません。北区については、区の届出ページと観光庁の自治体窓口一覧では、法18条の区域・期間制限を定める条例を確認できませんでした。条例が存在しないと確定したわけではないため、候補に残す場合は区へ直接確認してください。一方で、家主不在型の管理業者、建築士による確認、安全措置、現地調査といった別のルールは案内されています。

豊島区も、2026年12月15日までは法18条の区域・期間制限がありませんが、周知や管理に関する区のルールは存在します。営業日が空いていることと、届出が通りやすいこと、運営負担が軽いことは別の話です。

23区それぞれの事実関係を通しで確認したい場合は、全区の一覧記事で公式情報と窓口を押さえてから、本記事の比較軸で絞り込むと整理しやすくなります。

「厳しさ」を判断する4つの比較軸

営業できない区域・期間

第一の軸は、法18条に基づく区域・期間の制限です。多くの区は「実施できない期間」を正午境界で定めており、区内全域を対象とする区と、住居専用地域や文教地区など区域を指定する区に分かれます。

中央区は区内全域で宿泊できる期間を土曜正午から月曜正午までに限定し、目黒区は区内全域で日曜正午から金曜正午までを実施不可としています。一方、江戸川区は2026年7月以降、曜日ではなく運営形態と区域で制限する仕組みへ変わりました。曜日型と季節型、区域型が混在するため、単純に日数へ換算して並べると実態を見誤ります。

実施できない期間が正午で切り替わるため、チェックイン・チェックアウト時刻の設定によっては、宿泊が制限期間にかかる場合があります。営業できない期間の正確な曜日と正午の数え方、23区の早見表は次の記事にまとめています。

家主居住・不在と管理体制

第二の軸は、家主が居住するか、管理者をどこに置くかです。ここで結論が変わる区が多く、営業日の比較よりも事業性への影響が大きい場合があります。

千代田区は2026年7月1日施行の改正で、文教地区等・学校等周辺、人口密集区域、それ以外の区域に分け、家主居住型と家主不在型で制限を変えています。家主不在型は人口密集区域までは原則として全日実施できず、人口が密集していない区域では、管理者の常駐、又は半径700メートル以内かつ10分以内で駆け付けられる体制などの要件を満たす場合に180日の枠内で実施できる仕組みです。

墨田区は2026年4月1日以降に届出が受理された家主不在型について、区全域で日曜正午から金曜正午までを制限し、届出住宅内、同一建物・同一敷地、隣接地等で管理者が常駐する場合等を例外としています。葛飾区も家主居住型、管理者が施設に常駐する場合等、商業地域を制限の対象外としています。中野区では、一定の家主同居型が区長の許可を受けて条件付きで平日実施を認められる場合があります。

ただし、家主居住型なら条例の制限をすべて受けないということではありません。区ごとに「家主居住」「即時対応」「常駐」の定義と確認方法が異なります。

2026年改正前の渋谷区の案件で個別協議を行った際は、知人がその物件に住んでいるだけでは足りず、事業者本人の生活の本拠と申請主体を確認されました。よくある判断は「誰かが住んでいれば家主居住型として扱われる」というもので、見落とされるのは居住実態の主体と証明方法です。ここが崩れると、家主居住型の例外を前提にした営業日数の試算をやり直すことになります。

回避方法は、住民票や生活実態を示す資料、届出者との関係を先に整理しておくことです。相談時期は、居住予定者と届出名義を決める前が適切です。なお、これは当時の案件での取扱いであり、施設条件によって結論は変わります。

事前周知・標識・廃棄物等の運用負担

第三の軸は、営業日には表れない運用の負担です。近隣周知、標識、廃棄物、本人確認、管理体制などは、条例本文だけでなく手引きや要綱で定められていることがあり、区によって範囲と手間が変わります。

弊所が扱った案件では、営業可能日だけで区を選び、契約後に事前周知の期間と廃棄物処理の運用調整が必要になって、開業が想定より後ろへずれた例があります。よくある判断は「周知は届出直前に済ませればよい」というものです。見落とされるのは、周知の範囲と回答待ちの期間、清掃・廃棄物の委託先確定が同時に必要になる点で、結果として初年度の営業月数が減り、収支の回収時期が遅れます。

回避方法は、周知と廃棄物の運用調整に要する期間を届出予定日から逆算し、準備期間として事業計画へ入れておくことです。相談時期は、物件契約前、遅くとも清掃・廃棄物の運用体制を決める段階が適切です。

同一敷地内に複数棟がある案件で新宿区へ個別確認したところ、複数棟が通路等で一体として扱われ、近隣周知の範囲の起点が想定より広くなった事例もありました。よくある判断は「周知範囲は建物単体の外壁から測ればよい」というものです。見落とされるのは敷地の形状と棟の接続状況で、周知先が増えれば説明と回答待ちの日数が伸び、届出時期が後ろへずれます。

回避方法は、敷地図で棟の配置と通路の接続を確認し、周知範囲を区へ照会してから日程を確定することです。相談時期は、複数棟や長屋形式の物件を検討し始めた段階になります。

施行日・届出時期・経過措置

第四の軸は時期です。2026年は改正が集中しており、同じ住所でも届出の時期で適用制度が変わります。

渋谷区、千代田区、江戸川区は2026年7月1日、墨田区と葛飾区は2026年4月1日に改正条例を施行しました。台東区は2026年10月1日、豊島区は2026年12月16日に施行が予定されています（いずれも2026年8月27日時点）。経過措置の内容は区ごとに異なり、既存施設へ一律に適用される、あるいは一律に適用されない、と考えることはできません。

分岐点の基準日も同じではありません。台東区は、提出日ではなく不備のない一式が受理された日を見ると案内しています。江戸川区は「適法な届出」がされていることを前提としており、到達しているだけでは足りません。

弊所が改正前後に扱った案件でも、よくある判断は「施行日の直前に提出すれば旧制度で営業できる」というものでした。見落とされるのは、経過措置が到達日を見るのか補正後の受理日を見るのかという点で、補正で受理日が施行後へずれれば、旧制度を前提にした営業日数と開業月が成り立たなくなります。

回避方法は、到達日・補正・受理のどの時点を経過措置が見るのかを区の資料で確認し、補正に要する期間を含めて受理日から逆算することです。相談時期は、届出時期を確定する前、物件の引渡し日を決める段階が適切です。

運営モデル別に見る、注意度の高い区の考え方

遠隔の家主不在型で運営する場合

遠隔地から管理業者へ委託する家主不在型は、2026年の改正でもっとも影響を受けやすいモデルです。千代田区、墨田区、江戸川区のように、家主不在型や管理業者への委託を対象として制限を強めた区があり、区ごとの具体的な条件は後掲の比較表で確認できます。

このモデルで結論が反転する条件は、常駐又は駆け付けの要件を満たす体制を組めるかどうかです。試算へ入れる数字は、要件を満たす管理体制の月額費用、その体制を用意するまでの期間、制限を受けた場合の想定営業日数の三つになります。営業日の多少だけで候補を並べると、この三つが抜けたまま契約判断へ進むことになります。

渋谷区は2026年7月1日以降の新規届出について、制限区域に第一種住居地域、第二種住居地域及び準住居地域を加えました。制限期間を除く営業可能日は、区の改正概要で年間63日と示されています。例外には、個人事業者であること、管理する居室が5以下であること、家主居住又は生活の本拠が同一建物・敷地内・隣接であること等の条件があるため、法人による遠隔運営では例外に当たらない可能性があります。制度別・時期別の詳細は渋谷区の記事にまとめています。

家主居住型・小規模運営の場合

家主居住型や、管理者を施設内に置ける小規模運営では、営業日の制限が緩和される区があります。板橋区は家主居住型等、苦情等へ即時対応できる一定の形態を制限の対象外とし、大田区は家主不在型に学校敷地周囲100メートル以内の平日制限を置く一方、家主居住型は制限が緩和されるとしています。葛飾区や墨田区の常駐例外も、このモデルで検討する価値があります。

一方で、千代田区の家主居住型は文教地区等・学校等周辺で日曜正午から金曜正午まで実施できません。家主居住型でも区域による制限は残り、「居住すれば通年営業できる」とは限りません。

新宿区は住居専用地域とそれ以外で扱いが分かれ、居住実態や常駐の確認方法が論点になりやすい区です。受理後の現地確認の段階で追加の確認を求められることもあります。判定の考え方は次の記事で確認できます。

新規届出と既存施設を比較する場合

既存施設の取得や事業譲受を検討する場合と、これから新規に届出する場合では、同じ区でも評価が変わります。葛飾区は2026年3月31日までに適法な届出がされた住宅を、当分の間、この営業制限の規定（条例第7条）の対象外とし、墨田区は2026年4月1日前に受理された施設を新しい営業制限の対象外としています。台東区は2026年9月30日までに受理された施設が10月1日施行の平日制限の対象外です。

豊島区は、2026年12月16日前に受理した既存の届出住宅等について、全期間制限の規定を適用せず、区内全域を季節型の制限として扱う特例を設けています。例外となる「規則で定める住宅」の具体的な範囲は規則で確認が必要です。

既存施設を評価する際は、届出書の受理日と、その後の変更届の履歴を確認してください。経過措置が及ぶかどうかで、想定営業日数が大きく変わります。千代田区のように、改正前に届出済みの施設への経過措置の個別適用が公式ページだけでは確定できない区もあり、その場合は区への個別確認が必要です。

東京23区の規制負担比較表

次の表は、23区を順位付けするものではなく、負担の質が異なる代表例を並べたものです。「向いている／注意する運営モデル」は法的な可否の断定ではなく、追加確認が比較的少なくなる可能性のあるモデルを条件付きで示したものです。全23区の事実関係は一覧記事を参照してください。

読み方は、まず自分の運営モデルの列から入り、次に営業日・区域と管理体制で候補住所が当たるかを確認し、最後に施行・経過措置で届出予定日を照合する順です。

区・代表例	営業日・区域	管理体制	周知・運用	施行・経過措置	向いている／注意する運営モデル
千代田区	文教地区等・学校等周辺、人口密集区域、それ以外で制限が異なる	家主不在型は常駐又は半径700m以内かつ10分以内の駆け付け要件	区域区分の判定と、管理体制を書面で示せることが前提。詳細は区の手引きで確認	2026年7月1日施行済み。改正前届出への経過措置の個別適用は要個別確認	遠隔の家主不在型は注意。区域と駆け付け体制の両方を満たせるかで結論が変わる
中央区	区内全域で宿泊は土曜正午〜月曜正午に限定	公式ページ上、管理体制による例外は要個別確認	要個別確認	現行。当初施行日と有効な経過措置は要個別確認	週末型で成立する計画向き。平日稼働を前提とするモデルは注意
新宿区	住居専用地域で月曜正午〜金曜正午は不可。区域外は曜日制限なし	家主居住・不在による区分は公式ページ上明示されておらず要個別確認	同一敷地の複数棟が一体として扱われ周知範囲が広がった個別確認例あり	現行。2026年8月27日時点で新たな経過措置は公式ページ上確認せず	住居専用地域外の物件は選択肢になり得る。敷地形状と周知範囲は事前確認
品川区	商業・近隣商業（文教地区を除く）は平日制限なし。それ以外は土曜正午〜月曜正午のみ	家主居住・不在を問わない	文教地区の指定確認が必要	現行。当初施行日と有効な経過措置は要個別確認	商業系の住所を確保できるモデル向き。住居系は週末型で試算
墨田区	2026年4月1日以降受理の家主不在型は区全域で日曜正午〜金曜正午が不可	届出住宅内・同一建物・同一敷地・隣接地等での常駐は例外	要個別確認	2026年4月1日施行済み。同日前受理の施設は新しい営業制限の対象外	常駐体制を組める運営、既存受理済み施設の承継は検討可。遠隔委託は注意
葛飾区	2026年4月以降の新規届出は原則月曜正午〜土曜正午が不可（祝日・年末年始を除く）	家主居住型、施設常駐、商業地域は制限対象外	要個別確認	2026年4月1日施行済み。2026年3月31日までの適法な届出は当分の間第7条の対象外	家主居住型・常駐型・商業地域の物件向き。遠隔の住居系は注意
江戸川区	2026年7月以降、管理業者委託類型は住居専用地域・住居地域で新規実施不可。曜日型ではない	家主が自ら管理する類型も3か月以上の居住等の条件を確認	到達日と形式上の適法性の確認が必要	2026年7月1日施行済み。2026年6月30日までの適法な届出は左記の制限の規定（条例第6条）の対象外	家主自ら管理するモデルで条件を満たせる場合。管理委託前提は注意
渋谷区	2026年7月以降の新規届出は住居専用地域・文教地区に加え第一種・第二種住居地域、準住居地域も季節型制限。制限外の営業可能日は公式概要で年間63日	家主居住又は生活の本拠が同一建物・敷地内・隣接等が例外条件	近隣周知の相手方確認に時間を要する場合がある	2026年7月1日施行済み。2026年6月30日以前の届出住宅は旧制度の経過措置	個人事業者で管理居室5以下、居住実態を示せるモデル。法人の遠隔運営は注意
豊島区	2026年12月15日までは法18条の区域・期間制限なし。12月16日から季節型・区域型の制限が施行予定	公式ページ上、管理体制による例外は要個別確認	周知・管理等の区ルールは制限がない期間も存在	現行は2026年12月15日まで。既存届出住宅等は季節型として扱う特例	12月をまたぐ計画は施行前後の両方で試算。既存施設の承継は特例の範囲を確認
台東区	2026年9月30日までは現行条例。10月1日以降の新規受理は家主居住・不在を問わず平日営業を制限	現行の常駐例外の正確な組合せは要個別確認	要個別確認	2026年10月1日施行予定。9月30日までの受理済み施設は対象外	受理時期が結論を分ける。届出を急ぐ判断は受理日基準で再確認
北区	法18条の区域・期間制限を定める条例は公式ページ・観光庁窓口一覧で確認できず、要個別確認	家主不在型の管理業者に関する案内あり	建築士による確認、安全措置、現地調査等の別ルールがある	公式ページ上、法18条制限の施行・経過措置を確認できず	営業日の制限が確認できないことを「無規制」と読まない。別ルールの負担を先に確認

表の「要個別確認」は、公式ページだけでは適用関係を確定できなかった項目です。断定を避けているため、候補が絞れた段階で必ず区の条例本文、手引き、窓口で照合してください。

候補区を絞るための確認手順

候補住所と用途地域を揃える

最初にすべきことは、候補物件の住所を用途地域まで揃えることです。多くの区は用途地域や指定地区で制限の対象を定めているため、住所が分からない段階では比較が成り立ちません。

敷地が複数の用途地域にまたがる場合や、文教地区、学校等からの距離が問題になる場合は、地図上の目視で決めず、区の都市計画情報と窓口の両方で確認します。住所から規制を調べる手順は次の記事にまとめています。

運営形態と管理者の配置を決める

次に、家主居住型か家主不在型か、管理者を施設内に置くのか、同一建物・敷地・隣接地に置くのか、離れた拠点から駆け付けるのかを決めます。ここが未確定のままだと、例外に当たるかどうかが判断できず、比較表の行を埋められません。

実務では、「区ごとに1行」ではなく「区＋区域＋運営形態」を1行の単位にすると、後戻りが減ります。同じ区でも、常駐型と駆け付け型で結論が分かれるためです。

営業日数・管理費・準備期間を同じ表に入れる

候補住所ごとに、想定営業日数、管理費、開業準備期間、建物適合の見込みを同じ表へ並べます。営業日数だけを比べると、順位が実態と食い違います。

弊所の比較支援でも、営業可能日では有利に見えた候補が、常駐要件を満たすための管理費を入れた時点で他の候補より不利になり、順位が入れ替わった例があります。よくある判断は「営業日が多い区から選ぶ」というもので、見落とされるのは、要件を満たす管理体制の固定費と、周知や廃棄物調整に要する準備期間です。回避方法は、比較表の列に「必要な管理体制」「その体制の月額費用」「届出までの準備期間」を最初から入れておくことです。相談時期は、物件の申込みや売買契約の前が適切です。

公式資料と窓口で最終確認する

候補が2〜3区に絞れたら、条例本文、区の手引き、施行日と経過措置の規定を確認します。制度の全体像は観光庁の民泊制度に関するよくあるご質問と各自治体の情報・窓口案内、東京都の住宅宿泊事業の実施制限条例一覧で確認できます（いずれも2026年8月27日確認）。

窓口へ照会する際は、住所だけでなく、営業制度、建物用途、用途地域、運営体制、届出の予定時期を整理して伝えてください。情報が揃っていないと、回答が「場合による」で止まります。

規制が重い場合は制度や物件を見直す

住宅宿泊事業では営業日が足りないと分かった場合、旅館業（簡易宿所営業等）や、他の候補住所へ切り替える選択肢があります。ただし、旅館業へ変えれば必ず通年営業できるわけではありません。

用途地域による立地の制限、建築基準法上の用途変更、消防設備、旅館業法に基づく条例や構造設備基準を別途満たす必要があり、住宅宿泊事業より初期費用と準備期間が増えることが一般的です。物件を変える場合も、比較軸は本記事の4軸のままで、住所を入れ替えて再計算します。

制度そのものを比較し直す場合は、住宅宿泊事業と旅館業の違いを次の記事で整理しています。

まとめ・候補区と住所を比較する無料物件チェック

東京23区の民泊規制は、区名の順位では比較できません。自分の運営モデルを決めてから、営業日・区域、管理体制、周知・運用、施行時期の4軸で候補住所を並べると、契約前の判断で回り道が少なくなります。

• 営業日が少ない区でも、家主居住型や常駐体制に例外がある場合がある
• 法18条の制限が確認できない区でも、周知・管理・建物条件の負担は別に存在する
• 2026年改正区は、新規か既存か、届出の受理時期で適用が分かれる
• 比較表には営業日数だけでなく、管理費と準備期間を必ず入れる
• 用途地域の境界、家主居住の判定、経過措置の適用は個別確認が必要

民泊GOでは、複数の候補住所をまとめて確認する無料の物件チェックを行っています。ご相談の際は、次の情報をご用意ください。

• 候補物件の住所と用途地域
• 建物用途と建物の規模
• 家主居住型か家主不在型か
• 管理方法（常駐、同一建物・敷地、駆け付けのいずれか）
• 希望する営業日・営業期間
• 契約前か契約後か、届出の予定時期

ご相談では、候補住所に適用される条例、営業できない区域・期間、必要となる管理体制と周知の負担、改正条例の経過措置の当てはまり、そして住宅宿泊事業と旅館業のどちらを再検討すべきかを整理してお伝えします。許可取得や収益を保証するものではありませんが、物件契約や運営委託を決める前に、区を横並びで比較できる状態にできます。

［ボタン］候補物件の規制負担を無料で比較する